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예를 들어 2015년에 구입한 집을 2020년에 파는 경우, 2015년부터 2016년까지 1년 동안 거주하고 2019년부터 2020년까지 1년 동안 거주하여도 자격이 됩니다. 또한, 지난 2년 동안 다른 집으로 면제 받은 적이 없어야 합니다.
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TDS는 셀러가 집을팔때 바이어에게 알려줘야할 그 집의 상태를 설명한 문서입니다.
집을 팔고난후에 가장 많은 소송이 이 부분에서 일어납니다.
우리같은 부동산 전문인들도 여간 신경쓰이는 부분입니다. 성실하게 잘 설명해야합니다.
문의는 213-216-9492 폴정
미국에서 집 팔때 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
미국에서 집 팔때 드는 비용 – Brown English
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집 팔때 드는 비용 – 미주 멘토링
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주제에 대한 기사 평가 미국에서 집 팔때
- Author: LA 애플 부동산 TV, 미국부동산캐스터
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- Date Published: 2019. 9. 21.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=QjRrO1V6p_o
미국 집 팔때 세금 정리 (양도소득세, Capital Gain 면제 등) • 코리얼티USA
미국 부동산 가격이 계속 오르고 있습니다. 집을 사고자 하는 수요에 비해서 공급이 턱 없이 부족하기 때문인데요. 이럴 때 집을 팔면 시세 차익을 얻을 수 있지만, 세금이 걱정 되죠. 이번 글에서는 미국 집 팔때 세금 및 면제 자격에 대해서 정리를 해보았습니다.
미국 집 팔면 내는 세금 (Capital Gain tax)
집이나 주식을 팔고 차익이 생기면 Capital Gain tax를 내야 합니다. 한국말로 양도소득세라고 하죠. Capital Gain tax는 보유기간에 따라 세율이 다르게 적용되는데요. 자세한 내용은 아래 글을 살펴보시길 바랍니다.
미국 집 팔때 세금 면제 (exclude)
미국에서는 주거용 주택(Primary residence)에 대해서 싱글은 $250,000 부부는 $500,000까지 Capital Gain tax를 면제줍니다. 예를 들어 $250,000에 구입한 집을 $500,000에 팔아서 $250,000의 시세 차익이 발생하였다면, 전액 Capital Gain tax가 면제되는 것이죠.
주택 판매 시 세금 면제는 Internal Revenue Code(IRC, 미국 세법) Section 121에 명시되어 있습니다. 그래서 미국 집 팔 때 세금 면제 받는 것을 Section 121 Exclusion이라고도 하는데요. 간단히 Home sale exclusion으로 불리기도 합니다.
미국 집 팔때 세금 면제 자격
Section 121 Exclusion 적용을 받으려면 ownership test와 use test 2가지를 만족해야 합니다. 즉, 지난 5년 중 2년 이상을 main home으로 소유하고(ownership test) 사용(use test)해야 합니다. 참고로 2년의 기간은 연속되지 않아도 됩니다. 예를 들어 2015년에 구입한 집을 2020년에 파는 경우, 2015년부터 2016년까지 1년 동안 거주하고 2019년부터 2020년까지 1년 동안 거주하여도 자격이 됩니다.
또한, 지난 2년 동안 다른 집으로 면제 받은 적이 없어야 합니다. 즉, 2019년에 집을 팔고 Home sale exclusion을 받았다면, 2020년에는 면제 받을 수 없습니다.
미국 집 팔때 내는 세금 계산
1. 집 매매 시 각종 수수료
Captial Gain을 계산하려면 원가(Basis)와 판매가(Sales price)를 알아야 합니다. 원가에는 집 구입 비용이 모두 포함됩니다. 따라서 집 구입가에 타이틀 수수료, 에스크로 수수료, 부동산 에이전트 수수료도 모두 원가로 더해지게 됩니다.
2. 집 보수 및 개량 비용
집 보수 및 개량(major improvements) 비용도 원가에 더해집니다. 예를 들어 지붕이나 보일러 교체 같이 실질적으로 집의 가치를 올린 경우 그 비용도 원가로 추가되는 것이죠. 단, 방 하나에 페인트 칠을 하는 등 간단한 보수인 경우에는 해당되지 않습니다.
3. 홈 오피스로 사용한 경우
집의 일부를 홈 오피스로 사용한 경우 감가(depreciation)된 부분에 대해서 세금 혜택을 받습니다. 하지만 집을 팔 때 Gain이 발생한 경우, 그동안 홈 오피스 용도로 감가한 부분은 Schedule D에 소득으로 추가되어 세금을 내게 됩니다. (Section 1250 참고)
미국 집 팔때 세금 FAQ
1. Date of sale (판매 시점)
Home sale exclusion 자격을 체크하려면 집을 판매한 시점(Home’s date of sale)을 알아야 합니다. 집 판매 시점은 일반적으로 중개인이 발행하는 Form 1099-S(box 1)에 기재된 날짜를 기준으로 합니다.
만약 Form 1099-S를 받지 않았다면, 미국 집 명의(title)가 바뀐 시점 vs 집에 대한 경제적 부담이 실질적으로 이전된 시점 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 법적으로 대부분 이 2가지 날짜는 동일합니다.
2. 여러 집을 소유한 경우
집을 1채만 가지고 있다면 대부분 main home으로 인정됩니다. 그런데 동시에 여러 집을 가지고 있다면 main home에 대한 이슈가 생길 수 있는데요. IRS에서는 아래와 같은 정황을 근거로 main home을 판단합니다.
우체국에 명시된 집 주소
투표 등록 주소
세금 납부 주소
운전면허증 등록 주소
직장, 주거래 은행, 가족이 많이 거주하는 곳 등을 고려
또한 main home으로 인정되는 미국 주택 종류에는 싱글홈, 콘도미니엄, 협동주택 뿐 만 아니라 이동 주택(mobile home), 주거용 보트(houseboat)도 해당됩니다.
3. 부부간 거래
배우자간 거래에서는 Capital Gain이 발생하지 않습니다. 따라서 단독 소유이든 공동 소유이든 배우자에게 소유권이나 지분을 넘겨도 따로 낼 세금이 없는 것이죠. 이혼에 따른 재산 분할로 전 배우자에게 이전되는 것도 Capital Gain이 생기지 않습니다. 단, 배우자가 미국 비거주자(nonresident alien)인 경우는 예외로 Capital Gain이 발생할 수 있습니다.
마무리
이상 미국 집 팔때 세금 및 Capital Gain tax 면제에 대해서 살펴봤습니다. 집을 사고 파는 일은 중요한 이벤트이기 때문에 비용과 세금을 꼼꼼히 점검해봐야 하는데요. 미국 집 팔면서 내는 세금을 최소화 할 수 있도록 미리 세법 규정에 대해서 체크해두시길 바랍니다.
추가로 읽어볼 글들
미국에서 집 팔때 드는 비용
사실 집은 안팔아봐서 자세하게는 모르겠지만, 집을 사는 과정에서 원래 집주인이 돈을 얼마나 냈는지 알 수 있게 되어서 대충 어림짐작해볼 수 있겠다.
quick google search에 따르면 (https://www.opendoor.com/w/guides/how-much-does-it-cost-to-sell-a-house)
staging (팔기 좋게 예쁜 가구 빌려서 꾸미기) 매매가의 1%
repairs & revonation 보통 5%
real estate agent commissions 6% + 1.5% sweetener
closing cost 1%
정도 든다고 한다.
우리에게 집을 판 사람들이 실제 얼마를 냈는지 보면 (판매일 May 2020)
1. staging – $0.
원래 살고 있는 상태에서 매물을 올렸고, 별로 더럽게 살지도 않고, 가구도 괜찮아서 staging 안하고 그냥 깨끗하게 청소하고 사진을 올렸다. 그래서 staging 가격을 절약했다.
솔직히 말해서, 이미 벌써 이사하고 나가서 텅빈 집을 팔려고 하는 케이스 또는 정말 나이많은 노인분들이 사는 집의 케이스가 아니라면, 집을 팔기 위해 staging을 해야하는 거라면 평상시의 깨끗함+정리정돈+인테리어 디자인 테이스트를 되돌아 볼 필요가 있다.
2. Repair – $18,200
우리가 요구한 것을 수리하기 위해
지붕 ($6,350), crawl space clean up ($11,000), garbage disposal ($200), outside wall mold removal ($150?), gutter ($500) 총 $18,200을 썼다.
Average 5%보다는 적은 퍼센트였넹!
3. Real Estate Commission
계약서 상 보면 2.5%밖에 중개인 수수료를 내지 않았다. 계약할 때 중개인 성이 집주인 제이미의 결혼 전 성이랑 똑같아서 (Hopkins) – sister 아니면 가족 중에 하나인가? 라고 생각했었는데 – 맞는 것 같다. 그래서 buyer agent에게만 수수료 주고, seller agent한테는 그냥 소소한 보답만 주지 않았을까 추측해본다. 원래 집주인들 완전 수지맞았네.
부동산 중개인들 진짜 너무 말도 안되게 돈을 잘 번다. 은퇴하고 중개인이 되야지…
4. Closing Fee
세금 $265 (나랑 반반씩) , closing fee $865 (나랑 반반씩), title service fee $200 = $1,330
title insurance도 $1,395 optional로 제공되었는데 산지 안샀는지는 모름 (아마 안샀을 듯).
위 웹사이트에서 말한 1%는 좀 과장인 듯
나도 집을 팔아야한다면, 위랑 비슷하게 + 중개인 수수료만 full로 낸다고 생각하면 되겠다.
집을 팔기전에 내가 중개인이 되야겠다. 너무 비싸넹.
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[미국] 미국에서 집을 판매할때 판매자가 해야하는 일 목록 (마케팅 준비부터 이사까지)
+Showing (집 보여주기/집 비워주기)
보통 Open House, Showing, Inspection, Final Walk-Through를 할때는 판매자가 집을 비워 주는 것이 관례입니다. 그에 따르는 불편은 어느정도 감수해야 합니다. 안전과 Privacy를 최소한 타협하는 선에서, 가능한 구매자들이 쉽고 편하게 집을 볼 수 있도록 배려해 주는 것이 좋습니다.
+Offer, Counter-Offer, Acceptance
바이어가 Offer를 보내면, 바로 받아들일 것인지, Counter-Offer를 보낼 것인지 결정해야 합니다. 여러개의 Offer가 함께 들어오면, 결정 단계가 상당히 복잡하고 어려워질 수 있습니다.
리스팅 에이전트의 의견이 많이 참작되는 편이지만, 최종 결정은 판매자의 몫입니다.
[4] 에스크로 진행중 (=계약 이행 기간 중)+에스크로 회사에서 요구하는 관련 서류 확인, 서명하기
Escrow Instruction은 부동산 매매 계약서(RPA-CA)의 중요한 내용과 에스크로 회사의 기본 방침을 정리해 놓은 문서. 그 외에 Statement of Information, Withholding에 관한 서류등 셀러가 서명해야 할 서류들이 여러가지가 있습니다. 계약을 맺고 바로 계약서가 에스크로에 전달되면, 보통 수일 안에 준비됩니다. 에스크로에서 직접 전달 받을 수도 있고, 나중에 에스크로에 직접 가서 서명할 수도 있습니다.
+수리 요청에 대한 답변
구매자가 Inspection결과를 바탕으로 보내 온 수리 요청에 답변을 해 주어야 합니다. 리스팅 에이전트와 머리를 맞대고 상의하고 전략적인 대응을 해야 하는 가장 큰 관문중의 하나입니다.
여기서 거의 대부분의 판매자들이 이성을 한번쯤 잃는데, 구매자들이 보통 생각보다 강하게 나오기 때문이라고 합니다.
(얼마전에 집을 판 친구가 클로징 전 단계에서 인스팩터가 말할때는 지붕이 200불내로 수리가 가능한데, 구매자가 지붕을 일부를 교체하지 않으면 집을 구매하지 않겠다해서 5천불을 주고 지붕을 바꾸었다고 합니다. 집을 빨리 팔아야 하는 상황이었기에 울며 겨자먹기로 들어줬다고 하네요.)
키워드에 대한 정보 미국에서 집 팔때
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