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홈에퀴티 론은 또 분할 상환 융자(fully amortized loan)이다. 다시 말해 이자만 갚도록 하는 홈에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC)와는 달리 매달 원금과 이자를 조금씩 나누어 완전 상환까지 갚아 나간다. HELOC은 보통 홈에퀴티 융자보다 선불로 내는 비용은 거의 없다.
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0:17 핵심 내용 요약
0:40 미국 주택담보대출
1:23 에퀴티
2:03 재대출 1 ㅡ 일반 재융자
2:46 재대출 2 ㅡ 현금인출 재융자(캐시아웃 재융자)
3:44 재대출 3 ㅡ 홈 에퀴티 론
4:31 재대출 4 ㅡ 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)
※정정
이번 영상에서
모든 이자를 ‘연 5%’ ‘연 2.5%’
라고 썼는데
전부 다 틀렸습니다.
‘연’이라는 글자를 빼야합니다.
홈 에퀴티 론 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
홈 에퀴티 론 관련 4가지 주요사항 – Judy Lee Realty
홈 에퀴티 론은 주택에 쌓인 에퀴티를 담보로 대출을 받을 수 있다. 주택을 담보로 하기 때문에 거액의 대출이 가능하고, 다른 상품에 비해 쉽게 승인 …
Source: www.judyleerealty.com
Date Published: 9/18/2021
View: 7350
홈에쿼티론 – 한경닷컴 사전 – 한국경제
홈에쿼티론 … 담보대출 (모기지론)을 제외한 주택의 순가치를 담보로 다시 대출을 받는 것. 미국인들은 통상 주택 구입가격을 토대로 1차 담보대출 (모기지론)을 받고 이를 …
Source: dic.hankyung.com
Date Published: 12/10/2022
View: 4912
홈에퀴티 론(HEL) vs. 홈에퀴티 라인오브크레딧(HELOC) 주택…
HEL은 주택을 담보로 큰 금액의 특별한 사용처가 있을 때 이용하기 적합한 융자입니다. 예를들면 주택을 리모델링 하는데 필요한 자금이 10만불이면 이 금액을 한번에 뽑는 …
Source: m.facebook.com
Date Published: 1/16/2021
View: 7879
미주 월드뉴스 – 홈 에쿼티 론 vs. 에쿼티 라인 오브 크레딧
홈 에쿼티론과 에퀴티 라인 오브 크레딧은 주택에 쌓여있는 에쿼티를 활용하는 방식이다. 두가지 모두 이자율이 크레딧 카드나 개인 융자보다 낮아 …
Source: www.okja.org
Date Published: 6/7/2022
View: 2441
[부동산] 홈 에퀴티 이용해 자금 융통해볼까 – 경제
‘홈 에퀴티 론’은 전통적인 모기지처럼 작동해 집에 쌓여서 이용할 수 있는 에퀴티를 기본으로 돈을 빌릴 수 있는 개념이다. 대출금 상환은 정해진 스케줄 …
Source: atlantachosun.com
Date Published: 3/8/2022
View: 6948
홈 에퀴티 융자는 주택에 대해 1차 담보 저당권이 이미 설정되어 …
에퀴티 론 (Home Equity Loan) 이란 내 집의 에퀴티를 담보로 은행으로부터 받는 융자를 일컫는데 여기서 에퀴티란 집의 시세 (Value) 에서 주택융자의 원금 잔액을 뺀 …
Source: www.dreamloanz.com
Date Published: 12/11/2022
View: 7483
[미국 부동산] ‘홈에퀴티론’만만하게 봤다간“큰 코 다쳐”
주택 담보대출의 일종인 ‘홈에퀴티 론'(HEL) 또는 ‘홈에퀴티 라인오브 크레딧'(HELOC)을 받아썼다가 훗날 재정상황이 바뀌어 원금과 이자를 상환 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 6/27/2022
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주제에 대한 기사 평가 홈 에퀴티 론
- Author: 쉬운쉬운설명
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- Date Published: 2020. 10. 1.
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한경닷컴 사전
홈에쿼티론
[home equity loan]담보대출 (모기지론)을 제외한 주택의 순가치를 담보로 다시 대출을 받는 것. 미국인들은 통상 주택 구입가격을 토대로 1차 담보대출 (모기지론)을 받고 이를 제외한 나머지 주택 가치를 담보로 2차 대출을 받아 가계자금 등으로 사용한다. 홈에쿼티론은 채권회수순위가 모기지 론 다음가는 후순위 채권이어서 주택이 경매시 낙찰가격이 모기지 금액 보다 적을 경우 대출은행은 채권을 회수하지 못하게 된다.
홈 에쿼티 론 vs. 에쿼티 라인 오브 크레딧
소비자 사용 용도 따라 선택 달라질 수 있어
(올랜도=코리아위클리) 박윤숙 기자 = 주택을 소유한 이후에 집값이 올랐다면 집을 매매하지 않고도 집에 담겨져 있는 돈, 즉 에쿼티를 가지고 재정계획을 세울 수 있다.
<올랜도 센티널>에 부동산 관련 기사를 싣고 있는 인터레스트 닷컴 회장 짐 디보스는 26일 에쿼티 사용에 대한 두가지 방법을 소개했다. 두가지 방법이란 홈 에쿼티론과 에쿼티 라인 오브 크레딧을 말한다.
주택 소유자의 상황에 따라 어떤 방법이 유리한 지 우선 두가지 방법의 동일한 점과 다른점을 비교해 보는 것이 좋다.
▲ 홈에퀴티로 가정의 재정계획을 세울 수 있다. (자료사진)
필요에 따라 각자 유익한 방법 찾아야
홈 에쿼티론과 에퀴티 라인 오브 크레딧은 주택에 쌓여있는 에쿼티를 활용하는 방식이다.
두가지 모두 이자율이 크레딧 카드나 개인 융자보다 낮아 잘만 사용하면 이득을 볼 수 있다. 게다가 융자된 자금이 어디에 사용되던지 상관없으며 사용처도 남겨지지 않는다. 또 크레딧 카드의 높은 이자는 세금공제가 되지 않지만 에쿼티 융자에 붙는 이자 페이먼트는 세금공제를 받을 수 있다.
다음 차이점이라면 홈 에쿼티 론은 2차 융자라 할 수 있다. 다시 말해 상당분량의 액수를 한꺼번에 융통하고 융자액을 일정 이자율에 따라 10년, 15년 혹은 30년 동안 갚아나가게 된다. 만약 융자자가 고정 모게지 이자율을 택했다면 이자율과 월 지불액은 융자기간동안 변하지 않는다.
반면 에쿼티 라인 오브 크레딧은 말 그대로 일정분량의 자금을 크레딧 형태로 받는다. 즉 크레딧 카드 회사에서 소비자에게 일정량의 크레딧을 주면 소비자가 필요한 만큼 쓰고 능력 닿을때 갚을 수 있는 것과 마찬가지이다.
이자만 갚아 나갈수도 있고 융자액을 연거푸 되갚을 수도 있으며 여유 있을 때 목돈으로 갚아 나가는 이자를 줄일 수도 있다. 다만 에쿼티 라인 오브 크레딧은 이자율이 조정되므로 융자기간동안 수시로 변경될 수 있다. 물론 이 융자방법도 세금 디덕터블 혜택이 있다.
왜 융자를 원하게 됐나 묻게 된다면 선택 쉬워져
짐 디보스는 소비자가 홈 에쿼티 론과 에퀴티 라인 오브 크레딧 중 한가지를 선택할 때 ‘왜 융자를 원하게 됐는지’ 를 먼저 자신에게 물어보라고 권한다.
만약 주택 리모델링을 위해 혹은 수영장을 설치하기 위해 집에서 자금을 융통하길 원한다면 홈 에쿼티론이 더 낫다. 목돈이 필요하기 때문이다. 그리고 고정 이자율을 원한다면 이 방법밖에는 없다.
반면 에쿼티 라인 오브 크레딧은 자금이 당장 필요한 것은 아니지만 크레딧 카드나 첵크 북 형식으로 여분의 자금을 지니길 원할 때 유용하다. 신청자들은 지금은 돈이 필요없지만 나중에 필요한 경우를 대비해 주택가격의 상승으로 생긴 많은 에쿼티를 미리 라인 오브 크레딧 형식으로 받아두는 경우가 대부분이다.
만약 돈이 필요치 않아 그대로 가지고 있다면 이자율이나 월 지불액은 신경쓰지 않아도 된다.
에쿼티 라인 오브 크레딧은 사용할 때마다 사용비가 부과되며 연중 메니지먼트 비용이 약 50불에서 75불 사이로 부과된다. 은행에 따라 1년이나 혹은 3년안에 크레딧을 닫으면 벌금을 책정하기도 한다.
또 에쿼티 라인 오브 크레딧은 10년후가 되면 고정 이자율 융자 즉 홈 에쿼티론과 같이 전환된다. 이때까지 이자만 갚고 원금은 그대로 지니고 있다면 홈 에쿼티 론 보다 불리한 상태가 된다.
홈 에쿼티 론은 모게지 론과 마찬가지로 초기에는 이자만 대부분 납부가 되지만 10년 정도면 원금도 어느정도 줄어든 상태가 되기 때문이다. 만약 이때 에퀴티 라인 오브 크레딧이 부채를 지지 않은 상태라면 완전 채무이행으로 여겨지며 원할 경우 다시 라인 오브 크레딧을 열수가 있다.
짐 디보스는 융자를 선택할 때 이자율만 볼 것이 아니라 융자비용과 포인트 그리고 여타 다른 비용도 함께 고려할 것을 조언하고 있다. 예를 들어 라인 오브 크레딧을 고려할 경우 렌더에 따라 연 비용이 달라질 수 있다는 것이다.
[부동산] 홈 에퀴티 이용해 자금 융통해볼까
은퇴한 시니어를 위한 ‘역 모기지’…HEL, HELOC 등의 ‘세컨드 모기지’
주택을 가지고 있는 데, 재정이 필요한 상황이 되면 생각할 수 있는 것이 홈 에퀴티를 이용하는 것이다.
은퇴한 이후 월수입이 적다면 역(Reverse) 모기지, 일반적으로 집에 쌓인 에퀴티 만큼 대출을 받는 것을 세컨드 모기지 라고 한다.
역 모기지는 주택을 소유한 시니어들에게 안정적인 노후 대책을 제공해주는 금융상품이다. 모기지를 모두 상환한 시니어들에게 홈 에퀴티(Home Equity)를 담보로 자금을 빌려주는 것이며, ‘홈 에퀴티 전환 모기지’(home equity conversion mortgage)라고도 불린다. 에쿼티는 주택 감정평가액에서 남은 모기지 금액을 뺀 금액을 말한다. 특히 이민 생활에 바빠 노후를 준비하지 못한 한인 이민 1세들에게도 유용한 상품이다.
역모기지는 원칙적으로 모기지 상품이긴 하지만, 일반 주택 융자나 재융자와 같이 모기지 신청자의 신용점수이나 연수입 등을 따지지 않는다. 담보를 제공할 수 있는 주택은 반드시 본인이 거주하고 있는 주택이어야 하며, 상가 또는 렌탈 주택은 대상에서 제외된다,
역모기지는 일정기간 일정액을 일시불로 받거나 매달 분할해서 받을 수도 있다. 남은 주택 모기지는 정산돼 더 이상 납부할 필요는 없지만, 소정의 보험료와 지역정부의 재산세는 계속 부담한다.
역 모기지는 시니어들이 집을 팔거나 주택 소유권을 포기하지 않고 매달 상환액을 갚아나가지 않은 상태에서 에퀴티를 담보로 돈을 빌려 쓸 수 있는 유일한 상품이다. 대출액은 주택가격과 나이, 에퀴티에 따라 다른데, 25만달러 감정가의 주택을 갖고 있는 65세 시니어의 경우, 일반적으로 매달 800달러 정도를 받을 수 있다.
또한 역모기지로 매달 받는 페이먼트는 수입으로 간주되지 않아, 소득세 보고 대상도 아니다. 소셜 시큐리티 연금이나 메디케어 등을 수혜받더라도, 역모기지가 가능하다.
그러나 메디케이드 소유자에게는 역모기지로 받는 자금이 일종의 수입으로 간주된다. 이 때문에 역모기지를 얻을 때는 사전에 융자기관, 복지센터 전문가들과 의논하는 것이 좋다.
역모기지는 2013년 이후 매우 까다로운 융자 규정을 따라야 하고 대출을 받는 소비자들을 보호하기 위한 엄격한 규정을 갖추고 있다.
주택 소유주들이 사기 위험에 노출되지 않도록 하기 위한 조치다. 예를 들어 대출 회사는 역모기지를 결정하기 전에 주택 소유주의 재정 평가를 매우 철저히 해야 한다. 또 대출 회사는 역모기지를 승인한 후 3일 간 소비자들이 계약을 해지 할 수 있는 3일간의 유예 기간을 제공해야 한다.
반면에, 세컨드 모기지는 집에 쌓아둔 에퀴티를 활용해 또 다시 대출을 받는 것이기 때문에 집을 담보로 새로운 부채를 지는 것과 같다.
이때는 오리지널 모기지와 현재 집의 시세 사이의 차액이 적용된다.
세컨드 모기지 거래가 성립하면 세컨드 모기지를 내준 렌더는 오리지널 모기지 렌더에 뒤이어 두 번째 유치권(Lien) 자가 되고 만약 대출자가 부채 상환에 실패하면 두 번째 채권자의 자격으로 세컨드 모기지 렌더도 채권 행사에 돌입하게 된다.
세컨드 모기지에는 ‘홈 에퀴티 론’과 ‘홈 에퀴티 라인 오브 크레딧’(HELOC)이다.
주택을 담보로 한 HELOC(Home Equity Lines Of Credit)은 주택에서 담보 등을 제외한 순순한 주택가치를 기준으로 대출이 가능하며 주택소유주가 집을 팔거나 재융자를 할 필요 없이 상대적으로 간단한 절차를 통해 현금을 사용할 수 있다.
주택소유주는 은행에 주택을 담보로 넣고 크레딧라인을 미리 설정해 놓으면 이 한도내에서 언제든지 현금과 같이 사용할 수 있다. 크레딧라인에 대한 이자가 아니라 자신이 실제 인출한 금액에 대한 이자만 지불하면 되며, 2차융자로서 1차융자보다 이자율이 다소 비싸지만 신용카드보다는 낮다.
HELOC은 신용 카드와 비슷해 빌릴 수 있는 특정 금액이 정해져 있고 대출 기간도 10년과 같은 식으로 특정돼 있다. HELOC는 주로 현 주택의 보수하거나 주택 리모델링을 통해 업그레이드하는 데 사용돼 현재 보유하고 있는 주택에서의 거주 기간을 연장하려는 목적으로 진행된다”고 말했다.
온라인 부동산업체 ‘트룰리아닷컴’의 랠프 맥래플린 수석분석가는 “HELOC를 통한 리모델링은 일종의 재투자 행위로 주택 가치를 높여 주는 효과가 있다”며 긍정적으로 평가했다.
‘홈 에퀴티 론’은 전통적인 모기지처럼 작동해 집에 쌓여서 이용할 수 있는 에퀴티를 기본으로 돈을 빌릴 수 있는 개념이다. 대출금 상환은 정해진 스케줄 이내에 매달 갚는 식으로 이뤄진다.
필요한 재정이 얼마인지 알고 있다면 홈 에퀴티 론을 선택하는 것이 좋고, 재정적인 여유를 좀 찾고 싶다면 HELOC이 좋다. 대학 학자금처럼 수년간에 걸쳐서 자금이 필요한 경우에도 유용하다.
단점은 세컨드 모기지는 퍼스트 모기지보다 이자율이 높다는 것이다. 또한 월 페이먼트 부담이 증가하고, 제때 대출금을 갚지 못하면 주택 압류의 위험성이 커진다는 점 등을 생각할 수 있다. 주택 시장이 하향세를 보일 경우 위험이 커질 수 있다는 것에도 주의해야 한다.
세컨드 모기지에도 다양한 상품이 있으므로, 충분한 검토가 필요하다.
주택의 에쿼티를 이용해 자금을 융통하는 방법도 있다.
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에퀴티 론 < 재융자 < Home 홈 에퀴티 융자 에퀴티 론 (Home Equity Loan) 이란 내 집의 에퀴티를 담보로 은행으로부터 받는 융자를 일컫는데 여기서 에퀴티란 집의 시세 (Value) 에서 주택융자의 원금 잔액을 뺀 집의 순수 자산가치를 말합니다. 보기: 내 집의 현재 감정가 (Appraised Value) 가 $350,000인데, 현재 1차 모기지의 원금 잔액 (Principal Balance) 가 $200,000 이 있다면 내 집의 에퀴티는 $150,000 이 됩니다. 홈 에퀴티 융자는 주택에 대해 1차 담보 저당권이 이미 설정되어 있는 상황에서 추가로 받는 융자이므로 2차 저당 융자입니다. 크레딧이 좋고 집에 에퀴티가 많은 경우 에퀴티 론을 받는 분이 많으신데, 몇가지 고려할 사항이 있습니다. 융자를 받은 분이 페이먼트에 문제가 생기면 1차 저당권을 가진 융자은행에 채권 확보의 우선 순위가 주어지므로, 2차 저당권을 가지는 융자은행은 채권회수의 위험부담 (Risk) 만큼 마진을 얹어 약간 높은 이자율을 부과하기 때문에 2차 융자인 에퀴티 융자의 이자율은 1차 모기지보다 높습니다. 또한 융자신청인의 크레딧이 좋고 나쁨에 따라 이자율이 많이 차이가 나기도 합니다. 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 (Home Equity Line of Credit) 은 에퀴티 라인이라고 줄여서 부르기도 하는데, 2차 저당이며 일단 개설해 놓으면 필요에 따라 썼다가 또 돈의 여유가 생기면 갚을 수도 있고 사용한 잔액에 대해서 변동이자율로 이자만 낼 수 있습니다. 에퀴티 라인은 많은 은행들이 우대금리를 기준으로 이자율을 책정하며, 앞으로 우대금리가 올라가면 따라서 올라가게 될 것입니다. 에퀴티 라인 이외에도 고정이자율로 에퀴티 론을 얻을 수도 있는데, 이것은 1차 모기지처럼 정해진 이자율과 상환기간에 맞추어 매월 원금과 이자를 함게 갚아가는 것입니다. 에퀴티 라인은 단기적으로 자금을 쓰셨다가 갚으실 경우에 적합하고, 만약 오랫동안 돈을 쓰실 계획이시면 에퀴티 론이 좋겠습니다.
[미국 부동산] ‘홈에퀴티론’만만하게 봤다간“큰 코 다쳐”
[미국 부동산] ‘홈에퀴티론’만만하게 봤다간“큰 코 다쳐”▶ 목돈 필요할 때 상승한 집값 담보 추가대출
▶ 심사 까다롭고 페이먼트 못하면 차압 우려
주택 담보대출의 일종인 ‘홈에퀴티 론’(HEL) 또는 ‘홈에퀴티 라인오브 크레딧’(HELOC)을 받아썼다가 훗날 재정상황이 바뀌어 원금과 이자를 상환하는데 어려움을 겪는 한인들이 상당수에 이르는 것으로 나타나 신청하기 전 신중을 기해야 한다는 지적이 일고 있다.
또한 많은 한인들은 HEL이나 HELOC를 쉽게 얻을 수 있다고 생각하고 있으나 실제로 이들 상품은 금융기관들이 오리지널 모기지보다 더 까다로운 심사기준을 적용하는 것으로 나타났다.
LA 한인 융자업계에 따르면 지난 수년간 가주 내 주택가격이 가파르게 상승하면서 집에 쌓인 에퀴티를 이용해 HEL 또는 HELOC를 신청해 사용하는 한인들이 늘고 있다.
HEL은 쉽게 말해 세컨드 모기지(2차 융자)로 융자금은 일시불로 지급 받으며 통상 10년(은행에 따라 연장 가능)에 걸쳐 이자와 원금을 포함해 매달 페이먼트를 내야 한다. 은행마다 다소 차이는 있지만 보통 ‘론 투 밸류’(LTV·융자금 대 주택가격 비율)를 계산해 융자액수가 정해진다.
대부분 은행들은 LTV 비율이 80%에 달할 때까지 융자를 해주며 일부 기관은 85~90%까지도 가능하다. 예를 들면 현 주택시세가 70만달러라면 80%에 해당하는 56만달러까지 융자를 해준다는 뜻이다. 여기서 오리지널 모기지(1차 융자) 밸런스가 40만달러라면 16만달러를 손에 쥐게 된다.
HELOC는 HEL과는 달리 정해진 한도 내에서 언제든지 사용할 수 있다. 크레딧카드 개념과 흡사하다고 보면 된다. 대개 만기는 10년이고, 만기가 되면 곧바로 상환기간이 시작된다. 예를 들어 2016년 2월에 10만달러짜리 HELOC를 개설했다면 2026년까지는 정해진 금액 한도 내에서 언제든지 사용할 수 있다.
그러나 2026년 2월 이후에는 상환기간이 시작되며 더 이상 돈을 쓸 수는 없다. 상환기관은 보통 5~20년으로 그동안 사용한 원금과 이자를 갚는다.
웰스파고 은행 스티브 양 한인 융자담당 컨설턴트는 “많은 한인들이 HEL이나 HELOC는 모기지 융자보다 쉽게 얻을 수 있다고 생각하는데 이는 사실과 다르다”며 “두 상품 모두 신청자 입장에서 추가로 빚을 짊어지는 것이기 때문에 은행들이 당사자의 재정상태를 더 꼼꼼히 들여다 본다”고 밝혔다.
또 다른 한인 융자업계 관계자는 “HEL은 고정이지만 이자율이 7% 이상으로 꽤 높은 편이고, HELOC는 변동이자가 적용되기 때문에 연방 정부가 기준금리를 올리면 이자율이 바로 오른다”며 “두 상품의 장단점과 본인의 상환능력을 꼼꼼히 따진 후 신청해야 한다”고 조언했다.
융자업계 관계자들은 “HEL이나 HELOC를 얻어 돈을 흥청망청 쓴 후 직장에서 레이오프 되거나 비즈니스가 안 돼 원금과 이자를 갚지 못하는 한인들이 많다”며 “채무 불이행자로 찍히면 가장 소중한 자산인 주택을 차압당할 수 있으므로 HEL이나 HELOC를 감당할 수 있는지 스스로에게 자문해야 한다”고 강조했다.
HEL의 경우 크레딧카드 부채를 통합해서 갚거나, 집을 리모델링하는 등 목돈이 필요할 때 유리하며 HELOC는 메디칼 비용을 정기적으로 내는 등 상대적으로 적은 액수의 돈이 자주 필요할 때 신청하는 것이 바람직하다.
한 융자업계 관계자는 “호화 휴가, 사치품 구입 등 불필요한 지출을 위해 HEL이나 HELOC를 사용할 경우 십중팔구는 감당 못할 빚을 지게 된다”며 “명확한 목표를 세운 뒤에 신청할 것”을 부탁했다.
http://www.koreatimes.com/article/20160602/991256
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