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오늘은 4/19일자 Market Watch 웹사이트에 올라 온 부동산 기사를 토대로 2022년 미국 레지덴셜 부동산에 있을 변화를 이야기해보고자 합니다. 동영상 속 수치들은 미국 전국을 기준으로 한 수치들입니다. 미국 부동산 매매/투자에 관심이 있으신 분들에게 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다 ^^
미국 부동산 매매 바이어 컨설테이션/리스팅 프레젠테이션:
Kakao ID: gheather
Email: realtor.heatherkwak.com
*** 기사본문:
https://www.marketwatch.com/picks/4-predictions-for-the-housing-market-in-2022-from-economists-and-real-estate-pros-01650321632?siteid=yhoof2
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매물이 없다…미국 미친 집값發 ‘악성 인플레'[김정남의 미국은 …
미국 뉴저지주 북동부 버겐카운티에 위치한 테너플라이는 인구 1만5000 … 뉴저지주 부동산업계에 따르면 최근 주택 실제 매도 가격은 매물로 올린 …
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美 뉴저지 뒤져도 집 없어…치솟는 렌트비에 인플레 더 간다[영상]
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거품 빠지는 미 주택 시장…버릴 종목과 취할 종목은
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버겐카운티 부동산 시장 어떻게 되나? – 뉴욕 뉴저지 뉴스
국내 경기가 급격하게 얼어 붙으면서 과연 뉴저지주 부동산 시장에 어떻게 움직 … 의 전망에서 다소 보수적인 접근을 통해 완만한 하락세를 보일 수 있다고 밝혔다.
Source: www.nyandnj.com
Date Published: 8/27/2022
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주제에 대한 기사 평가 뉴저지 부동산 전망
- Author: 엘에이헤더 Heather in LA
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- Date Published: 2022. 4. 23.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=uj9ajeLVBSc
2022년 뉴저지 주택 가격은 계속 오를 것인가? 부동산 전문가들의 의견을 들어본다
In English: Will NJ home prices keep soaring in 2022? Here’s what real estate experts expect
2021년은 교외 지역 부동산 열풍이 아직 죽지 않았던 해로 기억될 것으로 보인다.
그러나 지역 부동산 업계에 따르면 올해는 바이어들에게 있어 희망적 소식이 있을 것으로 보인다. – 다만 상승하는 모기지 이자율이 주택 구매수요를 너무 방해하지 않는다면 말이다.
지난 12개월 동안 팬데믹에도 불구하고 주택 가격은 급등했다. 원격근무 환경 및 주식시장 활황으로 인해 교외 지역 부동산 수요가 늘었다.
지난 가을부터 주택구입 열풍이 잦아들긴 했지만, 노스 저지는 여전히 셀러스 마켓seller’s market으로 남아있다. 뉴저지 부동산협회에 따르면 2021년 첫 10개월간 버겐카운티 싱글 패밀리 주택의 중간 판매가격은 지난해 같은 기간 대비 11.6%가 상승한 61만5000달러였다.
같은 기간 패식과 모리스 카운티는 주택 가격이 16% 상승했다. 에섹스 카운티는 11%, 서섹스 카운티는 21%가 올랐다. 더 좋은 매입가와 더 큰 계획을 가진 주택 구입자들이 서부까지 손을 뻗친 결과다.
그렇다면 2022년 노스 저지 부동산시장 전망은 어떻게 될까. 전문가들의 예상은 다음과 같다.
1. 부동산 시장은 안정될 것인가?
주택 가격 상승 현상은 고가 주택 시장에서는 이미 안정된 상황이라고 포트리의 켈러 윌리암스 시티뷰 리얼티 브로커 어소시에이트Keller Williams City Views Realty 조나단 코르비셀로Jonathan Corbiscello는 말한다. 그는 앞으로 15개월간 이 같은 추세가 낮은 가격 수준까지 내려가 부동산 시장은 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 것이라고 전망했다.
지난해 주택 가격을 상승시켜왔던 주택 낙찰 전쟁과 반복된 현금 구매 제안은 현재 줄어들고 있다고 멘담의 KL 소더비 인터내셔널 리얼티KL Sotheby’s International Realty 소속 부회장 및 세일즈퍼슨 제프 펠러스Jeff Fellers는 말한다.
이처럼 서부시대 같은 부동산 활황 추세는 팬데믹 셧다운 덕분이라고 펠러스는 말한다. 2020년 매물 전시가 연기됨에 따라 2021년에 보복소비 심리가 발휘됐기 때문이다.
코르비셀로는 부동산 시장이 정상 수준으로 돌아가는 것은 시간문제라고 예상했다. 최근 경제 추세를 볼 때 이 같은 급격한 가격 상승과 주택 판매 추세는 오래 가지 못하기 때문이다.
리얼터 닷컴Realtor.com의 전국 주택시장 전망 national housing forecast에 따르면 미국민들은 2022년 더 나은 주택 구입 기회를 가지게 되지만, 부동산 시장은 여전히 “경쟁이 심한 셀러스 마켓이 될 것”이라고 전망했다. 온라인 부동산 리스팅 웹사이트는 2021년 주택 중간 가격이 12% 상승했지만, 2022년 주택 중간 가격이 2.9% 상승할 것으로 내다봤다. 노스 저지 지역에는 지난 1년반 추세에 비해 낮은 2.3% 주택 가격이 있을 것으로 보인다.
이 보고서는 “팬데믹이 새로운 주택 구입 기회를 창출할지, 아니면 주택 구입을 지연시킬지 알수 없으나, 미국민들은 올 한해 주택을 구입할 준비가 돼 있다”고 말했다.
NJ housing guide:Everything to know if you’re looking to buy or sell a home in North Jersey
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2. 코로나 감염이 늘어나면 매물도 늘어날 것인가?
코르비셀로는 부동산 매물 부족 현상이 2022년 부동산 시장을 압박할 것이라고 전망했다. 2021년 첫 10개월 동안 버겐 카운티에 리스팅된 주택 숫자는 전년도 같은 기간에 비해 8.5% 줄었다고 뉴저지 부동산협회는 밝혔다.
그러나 펜데믹 상황이 안정되고 주택 소유주들이 외부인들을 집안에 받아들이기가 좀더 편해진다면 더 많은 주택이 시장에 나올 것이라고 펠러스는 전망했다.
최근 코로나 감염사례가 다시 늘어나고 있지만, 이 같은 추세는 바뀌지 않을 것이라고 그는 내다봤다. 펠러스는 바이어, 셀러, 그리고 부동산 에이전트가 모두가 집을 둘러보는데 있어 연방정부 보건 가이드라인을 준수하고 있다면서 “이러한 이유 때문에 매물이 줄어들지는 않을 것”이라고 말했다.
3. 주택 시장이 활발한 곳은 어디인가?
노스 저지 지역, 특히 버겐 카운티는 미국내에서도 주택 수요가 높은 곳이라고 코르비셀로는 말했다. 최근 몇 개월간 마켓이 침체 상태지만, 뉴욕과 뉴저지 주택시장은 여전히 활발하다고 그는 말했다.
코르베셀로는 버겐 카운티에서 주택 시장이 가장 활발한 곳은 파라무스라고 말했다. 온라인 부동산 사이트인 질로우에 따르면 지난 10월 보로내 평균 주택 가격은 75만6633달러이며, 이는 전년도에 비해 12.5%상승한 수치다. (이 가격은 때마다 조정되며 주택의 중간 수준의 가격을 포함한다.)
그밖에도 파크리지와 힐스데일 주택 시장도 활발하다고 코르비셀로는 말했다.
서섹스 카운티에서는 스파르타가 주택 시장이 성장하고 있다. 질로우에 따르면 지난 10월 이곳의 보통 주택 가격은 46만6688달러로 전년도에 비해 올랐다.
몽클레어와 모리스 플레인스 등 철도를 끼고 있는 도시들도 인기가 높다고 펠러스는 말했다.
질로우에 따르면 지난 10월 현재 몽클레어의 중간수준 보통 주택 가격은 85만2258달러였다. 모리스 플레인스의 주택 가격은 1년 전에 비해 11.4% 증가한 55만달러였다.
4. 이자율은 얼마나 많이 오를 것인가?
한해가 저물면서 경제 스트레스 신호로 미뤄볼 때 마켓이 다시한번 변할 수도 있다. 지난 1월 역사적으로 낮은 수준의 모기지 이자율을 기록한데 이어, 지난해 30년 고정 주택 모기지 이자율은 천천히 상승해 지난 12월 중순 3.1%를 기록했다. 그러나 지난 11월 인플레이션은 40년 이래 최고 수준을 기록했다.
연방준비은행은 2021년 3회의 금리 인상을 예상하고 있으며, 이에 따라 주택 대출 비용이 좀 더 많이 들 것으로 보인다.
금리 인상과 2월 초로 예상되는 매물 증가를 감안하면 2022년 부동산 시장은 일방적으로 셀러에게 유리하지는 않을 것이라고 펠러스는 내다봤다.
그는 “2022년에 대한 기대가 크다. 부동산 시장이 매우 좋아질 것”이라고 말했다.
Mary Chao 趙 慶 華 covers the Asian community and real estate for NorthJersey.com. To get unlimited access to the latest news out of North Jersey, please subscribe or activate your digital account today.
[박용범 특파원의 월스트리트 인사이트] 초호황 美 부동산 시장 매물 나오자마자 ‘순삭’… 올해 14% 상승 전망
한국인들이 많이 살고 있는 뉴저지주 크레스킬의 한 주택 모습.
‘순삭(순간삭제)’.미국 주거용 부동산 시장의 현재 상황을 가장 잘 설명하는 용어라고 생각한다. 매물이 뜨자마자 매물 리스트에서 사라지는 일이 숱하게 발생하고 있기 때문이다. 코로나19 사태 이후 미국 부동산 시장은 극심한 공급 부족에 시달리고 있다.미국 뉴저지주에서 학군이 우수해 한국인들이 많이 살고 있는 테너플라이(Tenafly)는 인구가 약 1만5000명인 마을이다. 4877채의 주택이 있다. 코로나19 사태 전에도 공급이 부족한 곳이었지만 최근에는 아예 매물이 씨가 말랐다. 렌트 시장, 매매 시장도 마찬가지다. 기자가 이 글을 쓰면서 ‘질로(Zillow)’를 통해 검색해보니 테너플라이에 나와 있는 렌트 매물은 1건에 불과하다. 괜찮은 집이 나오면 하루 만에 사라지는 경우가 많다. 그만큼 대기 수요가 많다는 뜻이다. 매매의 경우 수리가 잘된 집은 매물로 나오자마자 오퍼가 쇄도한다. 담보대출을 끼고 사려는 사람은 바로 밀려난다. 100% 현금을 제시하는 구매자와 계약하면 계약을 신속하게 마무리할 수 있기 때문이다. 얼마나 부동산 시장이 뜨거운지 체험해보고자 ‘임장(매물 현장 방문)’을 시도해봤다.수요일에 임장에 적합한 매물이 떠서 토요일에 집을 볼 수 있는지 부동산 중개인을 통해 연락을 해봤다. 중개인의 첫 반응이 걸작이었다.“지금 시장이 얼마나 뜨거운데 3일 뒤에 매물을 보겠다고요? 아마 그때는 매물 리스트에서 사라졌을 겁니다.”너무 현실을 안이하게 봤다는 생각이 들어 다른 매물이 뜨기를 기다려봤다. 드디어 물건이 나왔다. 중개인에게 연락을 하니, 매도인 측 중개인과 연락해서 일정을 잡아보겠다고 했다. 이번에는 또 다른 난관에 부딪혔다. 매도인이 ‘올캐시(100% 현금)’로 팔고 싶어 하니 그런 준비가 되어 있지 않으면 ‘쇼잉(집을 보여주는 일)’도 하지 않겠다는 반응이었다.보통 미국에서 집을 팔 때는 매물로 올린 지 3~4일 뒤 주말에 ‘오픈하우스’ 행사를 갖는다. 예약을 잡지 않고 찾아오는 사람들이 차례대로 집을 구경하는 행사다. 최대한 많은 ‘오퍼(매수 희망가, 매수 조건 등을 담은 제안서)’를 받아서 유리한 조건에 매각을 하기 위한 절차다. 하지만 이제는 이런 행사를 생략하는 경우가 많다. 진짜 매수 의사가 있는 매수인은 오픈하우스 행사 이전에 어떻게든 따로 집을 보고 과감한 오퍼를 던지기 때문이다. 부동산 시장이 정상적인 상황에서 오퍼는 매도 희망가에서 조금이라도 깎은 금액으로 진행된다. 하지만 이제는 정반대다. 매도 희망가보다 5~10%씩 더 높게 써내야 겨우 계약 가능성이 생긴다.직접 거주하려는 목적의 매수가 늘어나다보니 렌트 시장은 더 공급 부족에 시달리고 있다. 팬데믹 이후 가장 특징적인 현상은 ‘생애 첫 내 집 마련’ 수요가 급증했다는 점이다. 미국은 LTV에 대해서 관대한 편이다. 집값의 최소 20%를 현금으로 낼 수 있으면 최대 80%는 모기지(주택담보대출)를 받을 수 있다. 또 뉴욕, 실리콘밸리와 같은 특정 지역을 제외하고는 집값이 그리 높지 않기 때문에 사회초년생도 의지만 있으면 집을 사는 것이 그리 어렵지 않다. 팬데믹 이후 모기지 금리가 역사적 최저 수준으로 내려가자 모기지 상환액과 보유세를 합친 금액이 렌트비보다 낮은 상황이 발생했다. 이 때문에 기존 주택 시장 구매층이 아니었던 세대까지 수요에 가세했다. 최근에 더 극심한 매물 부족 현상이 나타난 것은 기준금리 인상이 예고되며 모기지 금리가 점점 올라가고 있기 때문이다. 이렇게 실수요가 늘어나면서 매매 후에도 렌트 시장에 매물로 나오지 않는 경우가 많다. 이렇다보니 외국인들이 가장 어려움을 겪는다.한국에서 뉴욕으로 파견 근무를 나온 주재원들도 집을 구하지 못해 부임이 늦어지는 경우가 많다. 현지에 도착해서도 집을 구하지 못해 호텔을 전전하는 경우가 다반사다.공급이 워낙 제한되다 보니 물밑에서 치열한 경쟁이 벌어진다. 어떤 집이 매물로 나온다던지, 어떤 집의 세입자가 이주할 계획이 있는 것이 알려지면 미리 입도선매로 거래가 끝난다.거래는 사실상 마무리된 상태에서 가장(?) 매물이 질로, 레드핀(RedFin) 같은 사이트에 뜨는 경우도 있다. 잠재 매수자들에게 공평한 기회를 제공하지 않았다는 점에 소송 리스크가 있다고 보는 집주인이 형식적으로 잠시 공개하는 것이다.리얼터닷컴에 따르면 지난 1월 기준 미국에서 주택 매물 출회 이후 매각이 완료되기까지 평균 61일이 소요됐다. 역대 가장 빠른 속도다. 지난해 1월에 71일로 역대 최단 기록이 세워졌는데 이보다도 10일이 더 단축된 것이다. 2017~2020년보다는 29일이 단축됐다. 이 기간은 매물로 나오고, 잔금 완료가 될 때까지 기간이다. 미국은 주택 구입 시 한국보다 훨씬 더 복잡한 절차를 거치기 때문에 61일이면 사실상 매물이 나오자마자 계약이 되는 셈이다. 미국 전역에서 가장 뜨거운 시장은 테네시주 내슈빌로 매각에 평균 29일이 걸렸다. 모기지(주택담보대출) 없이 사실상 현금으로 계약을 끝내는 비율이 훨씬 높다는 이야기다. 덴버(35일), 라스베이거스(38일), 시애틀(39일) 등의 순으로 빠르게 매물이 소화되고 있다.미국 전역에서 1월 기준 주택 매물은 전년 동기 대비 9% 감소했고, 전체 매물은 28% 감소했다. 특히 기준금리 인상을 앞두고 모기지 금리가 오르기 시작하자 막차를 타려는 매수 물결이 쇄도하고 있다. 뉴욕 맨해튼 부동산 시장은 지난해 모든 기록을 다시 쓰는 역대 최고 호황을 누렸다. CNBC에 따르면 지난해 맨해튼 부동산 거래액은 300억달러를 기록, 역대 최대였다. 1만6000건이 거래됐는데 이 중 절반 이상이 현금 구매였다. 100여 년 만에 찾아온 투자 기회를 보고, 전 세계에서 투자금이 몰려들어온 것이다. CNBC는 2022년 상반기까지 높은 수요가 계속될 것으로 전망했다.뉴욕뿐 아니다. 지난해 미국 주택 가격은 평균 약 19% 상승했다. 미국 1위 부동산 거래 플랫폼인 질로에 따르면 지난해 미국 평균 주택 가격은 5만달러 상승한 32만달러에 달했다. 질로는 올해 주택 가격 상승률을 14%로 예상했다. 질로는 미국 주택의 98% 정보를 갖고 있는 빅데이터 기업이다. 한국과 달리 아파트 비중이 낮은 미국 주택 시장은 분석이 매우 어렵다. 개별 주택 가격 감정도 쉽지 않지만 질로는 각 지역별 부동산 정보 제공업체와 제휴해 주택별 감정가, 적정 렌트비 등을 산출해 제시하고 있다.질로는 올해 기존 주택 판매(신규 주택 제외)는 635만 채로 지난해(612만 채)보다 늘어나며, 거래량이 2006년 이후 16년 만에 최고치를 기록할 것으로 예상했다. 골드만삭스도 2021년 10월~2022년 12월까지 미국 주택 가격이 16% 상승할 것으로 전망했다. 지난 10여 년간 큰 변화가 없었던 미국 주택 시장에 이런 강세장이 찾아옴에 따라 미국인들이 ‘패닉 바잉’에 나서고 있다. 여기에 뉴욕과 같은 도시에는 전 세계에서 투자자들이 몰리기 때문에 가수요가 더 붙고 있다.주목할 점은 발 빠른 한국계 기관 투자자는 물론 개인 투자자들이 활발히 미국 부동산 투자에 나서고 있다는 점이다. 특히 지난해가 저점이라고 판단한 개인 투자자들이 지난해 뉴욕을 중심으로 상당한 부동산을 사들였고, 올해도 그런 추세가 지속되고 있다. 이는 한국에서 다주택자에 대한 재산세와 종합부동산세가 강화된 것과 무관치 않다. 기획재정부에 따르면 2021년 3분기에 해외 부동산 직접 투자액은 23억7000만달러로 전년 동기 대비 347.7% 증가했다. 미국에 아무런 연고가 없는 투자자도 한국의 소득 증빙 자료를 바탕으로 미국 부동산을 대출을 받아 매입할 수 있는 길이 있기 때문에 더욱 관심이 높아지고 있다.한국에서는 9억원이 넘는 아파트는 주택담보대출이 어렵지만 미국에서는 외국인이라고 할지라도 이런 규제가 없다. 한국에서 대출을 받기 위해서는 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)의 바늘구멍을 통과해야 한다. 하지만 미국에서는 LTV가 최대 80%까지 가능하고, DSR 같은 규제가 없기 때문에 투자를 검토하면서 놀라는 투자자가 많다. 주택담보대출 금리는 현재 미국이 3%대 후반~4%대 초반이라서 한국보다 더 낮은 편이다. 또한 미국 주택들은 집값에 비해서 렌트비가 높은 편이라 투자용으로 매물을 알아보는 수요가 늘어나고 있다.코로나19 사태 직후 거주민들 간 접촉 때문에 ‘공동주택 포비아’가 생겼지만 이제 이런 현상은 사라졌다. 뉴욕의 콘도(소유권 등록이 가능한 공동주택, 한국의 아파트에 해당)는 지난해 1분기 바닥을 찍고 상승세를 타고 있다. 가장 마지막으로 회복을 기다리고 있는 자산은 건물들이다. 뉴욕의 부동산업계 관계자는 “팬데믹 직후 리테일(의류 등)이 연쇄적으로 빠져나가면서 뉴욕의 중소형 건물 가격이 하락했지만 이제 바닥을 찍고 상승하려는 움직임이 감지되고 있다”고 말했다. 그는 “한국의 다주택자 규제로 꼬마빌딩은 수요가 급증해 수익성이 떨어졌지만 뉴욕의 꼬마빌딩의 경우 강남보다 수익성이 좋은 경우가 많아 한국인 투자 문의가 쇄도하고 있다”고 말했다.[박용범 특파원][본 기사는 매경LUXMEN 제138호 (2022년 3월) 기사입니다][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
[리얼터맘 앤리의 미국부동산] 2022년 미국 부동산 전망과 모기지 예측 이자율
올해 2021년은 20% 가까이 미국의 집값이 상승하였습니다.
내년에도 Goldman Sachs에 따르면 16%, Zillow 는 11.7%, 그리고 CoreLogic은 2.2% 상승세가 있을 거라고 예상합니다.
참고로, Black Knight 의하면 미국의 연간 주택 가격은 지난 25년간 매년 평균 가격 상승률은 3.9%였고 그에 비해 올해의 상승세는 매우 특별한 일입니다.
주택 가격의 지속적인 상승의 원인은 우선 수요 공급 법칙에 따라 공급량의 부족, 첫 집을 준비하는 밀레니엄 세대( 25~ 34세) 바이어의 급증, 원격 근무 수요의 증가, 건축 자재값 상승 그리고 인플레이션의 장기화 조짐으로 현금보유가 아닌 자산으로의 변화 등입니다.
출처 Realtor.com
2022년에도 여전히 부동산 시장은 팬데믹의 영향으로 인해 올해 만큼은 아니지만 여전히 셀러 마켓으로 지속될 것으로 보고 있습니다. 은행 전문가들에 의하면, 내년에는 3회 정도의 모기지 조정이 있겠지만 소폭 상승 혹은 올 해와 비슷한 수준으로 유지될 것으로 예측하고 있습니다. 하지만, 여전히 사상 최저 수준의 낮은 모기지 이자율과 저축 증가로 잠재 구매자가 많을 것이라고 생각합니다. 그럼, 셀러 마켓에서 바이어는 어떻게 해야 할까요? 먼저, 예산을 신중히 고려해서 Realtor.com 이나 MLS 등을 통해 사전 공부와 모기지로 구입시에 모기지 전문인과 상담을 통해 사전에 Pre approval를 준비 하시는 게 좋습니다. 요즘은 매물이 신속히 거래되고 있기에 지역의 유능한 부동산 중개인과 마음에 드는 매물이 나오면 바로 진행할 수 있도록 해야 합니다. 셀러로서는 판매 기간이 길어지면 가격이 낮아 질 수가 있으니 판매 기간이 가장 중요합니다. 경험 많은 부동산 중개인과 온라인 마케팅, 스테이징, 전문 사진 작가 고용, 미리 주택 보수등 판매 전략을 잘 세우시기 바랍니다. 투자자일 경우, 임대 가격이 상승하고 있고 대부분의 지역에서 임대인 퇴거 보호 조치가 만료되고 있기에 투자 매물을 구입하기에 좋은 시기입니다. 유형자산으로 다른 투자에 비해 안정적이고 관리를 잘 하면 렌트 수입과 부동산 가치를 같이 올릴 수가 있습니다. 2022년 미국 주택 시장은 코로나로 올해와 같이 도시 외곽을 선호하고 공급 부족으로 한 자릿수 이상의 상승세가 있을 거라 예상합니다. 미국 뉴욕 뉴저지 부동산에 대해 궁금하시면 언제든지 연락 주세요. 리얼터맘 앤리입니다.
2022년 미국 부동산 매입하기에 더 좋은 해가 될까? #미국부동산전망
2022년 뉴욕에서 주택을 사기에 더 좋은 해가 될까?
리얼터닷컴의 2022년 부동산 전망에 따르면 전 세계 바이어들이 미국으로 몰려올 것이며 뉴욕 같은 대도시도 예외가 아니라고 전하고 있다.
전반적으로 미국의 평균 주택 가격은 2022년 619,000달러로 예측돼 올해 평균가보다 2.3% 상승할 것으로 보인다. 팬데믹 부동산 시장 공급 부족 사태가 나아지면서 발 빠른 바이어들은 정해진 예산 내에서 집을 찾기에 수월할 것으로 보인다. 하지만 뉴욕, 뉴어크, 뉴저지 지역의 주택 매매는 2022년 3% 감소할 것으로 예상된다.
리얼터닷컴에 따르면 2022년은 주택 매매는 16년 만에 최고치를 기록할 것으로 예측하고 있으며, 재택근무 추세가 이어지면서 주택 매입 경쟁이 뜨거운 해가 될 것으로 내다봤다. 최근 부동산 매물 공급이 0.3% 늘고 모기지 금리가 3.6% 상승, 부동산 매매 가격 2.9% 상승 그리고 임대료와 개인 소득이 각각 7.1%와 3.3% 증가하면서 최근 팬데믹에서 불황을 겪은 부동산 시장 활력을 불어넣고 있다.
이코노미스트 다니엘 해일 (Danielle Hale)은 “금리와 물가가 상승함에 따라 평균 부동산 가격이 더 올라갈 것으로 예상되지만, 재택근무 트렌트는 바이어들에게 더 넒은 범위 지역에서 집을 찾을 수 있는 기회 제공을 해 더 빠르게 첫 집을 장만할 수 있을 것으로 생각한다. 또한 4,500만 명 이상의 밀레니얼 세대가 2022년 첫 주택 구매자가 되면서 부동산 시장 경쟁력을 탄탄히 할 것으로 본다”라고 밝혔다.
리얼터닷컴의 연구원들은 주택 매매가 전년 대비 최대 6.6% 증가하고 16년 만에 최고 수준에 도달해 2022년에는 경쟁이 치열한 부동산 시장이 될 것으로 예상했다. 최근 설문 조사 데이터에 따르면 밀레니얼 세대의 53%가 2022년이 첫 번째 내 집 장만의 해가 될 것이라고 응답했다.
2021년은 낮은 모기지 이자율로 주택 구매자에게 유리한 시장이 형성되어 많은 사람들이 주택을 보유하게 되었다. 2022년에는 이자율이 2.9% 상승할 것으로 보이지만 개인 평균 소득이 3.3% 증가해 여전히 많은 인구가 주택 소유를 선호할 것으로 보인다.
보고서는 뉴욕, 뉴어크, 저지시티 지역의 주택 매매 성장률은 3% 감소할 것으로 보이지만 가격은 2.3% 상승할 것으로 예측했으며, 팬데믹 기간 동안 교외 지역의 매물은 42.1% 증가했으며 많은 주택 구매자들이 비교적 저렴하고 더 큰 주택을 선호하는 경향이 있어 대도시보다는 교외 지역이 계속 더 인기가 있을 것으로 내다봤다.
매물이 없다…미국 미친 집값發 ‘악성 인플레'[김정남의 미국은 지금]
[뉴욕=이데일리 김정남 특파원] “매물이 아예 씨가 말랐다.”미국 뉴저지주 북동부 버겐카운티에 위치한 테너플라이는 인구 1만5000명이 채 안 되는 작은 도시다. 그러나 뉴저지주 내에서 좋은 학군으로 손꼽히는 데다 뉴욕 맨해튼 출퇴근이 용이해 주거지로 인기가 많은 곳이다. 테너플라이는 코로나19 이전부터 주택 공급이 부족했는데, 최근 들어서는 아예 매물 자체가 없는 수준이다. 매매와 임대(렌트) 모두 마찬가지다.2020년 7월께 테너플라이로 이주한 A씨. 그는 최근 가까운 부동산 중개인과 대화하다가 놀라운 얘기를 들었다. A씨는 단독주택을 월 3900달러(약 475만원)에 월세로 살고 있다. 계약했을 때는 다소 비싼 가격이라는 생각을 떨칠 수 없었다. 그런데 지금 구하려 했다면 월 4500달러는 훌쩍 넘었을 것이라고 중개인은 전했다. 그마저도 매물 자체가 없어 사실상 ‘부르는 게 값’이라고 한다.미국 최대 부동산 정보업체 질로우로 검색해보면 현재 테너플라이에 임대로 나온 단독주택은 단 한 건도 없다. 버겐카운티에 속한 인근 도시인 크레스킬, 데마레스트, 클로스터, 노우드 등도 상황은 다르지 않다. 코로나19 이후 재택 수요가 늘면서, 방이 하나라도 더 있는 도심지 인근 교외의 단독주택 인기가 높아진 것이다.뉴욕 현지의 한 기업 주재원은 “주재원을 교체해야 하는데, 올 사람이 집을 구하지 못하고 있는 게 가장 큰 문제”라고 토로했다. 임대료가 천정부지로 치솟을 수밖에 없는 구조다.임대 물건이 극한의 공급 부족에 시달리는 건 실거주 목적의 매수가 늘고 있기 때문이다. 집을 사서 세를 놓는 게 아니라, 코로나19 이후 낮아진 주택담보대출(모기지) 금리를 등에 업고 너도나도 주택을 구입해 눌러앉는다는 의미다.주목할 건 모기지 금리가 올라도 주택시장 초 활황이 꺾일 기미가 안 보인다는 점이다. 오히려 ‘더 늦기 전에 사자’는 심리에 매물 부족은 더 심각해졌다. 뉴욕에서 활동하는 한 부동산 중개인은 “모기지 금리가 현재 4%대로 올랐지만 지금 집을 사는 건 나쁘지 않은 선택”이라며 “금리가 7~8% 이상 폭등하지 않는 이상 집값이 급락할 가능성이 낮다는 전망이 많다”고 전했다. 미국 국책 모기지업체 프레디맥에 따르면 현재 30년 만기 고정금리는 평균 4.67%다. 2018년 12월 이후 가장 높다.부동산 현장에서는 이례적인 상황이 속출하고 있다. 뉴저지주 부동산업계에 따르면 최근 주택 실제 매도 가격은 매물로 올린 희망가보다 더 높은 추세라고 한다. 수요자는 매물을 확인한 후 매도 희망자에게 매수 희망가 등을 쓴 제안서를 내는데, 그 양이 너무 많기 때문이다. 또 다른 부동산업계 인사는 “통상 매도 희망가보다 조금 낮은 가격에서 집값이 이뤄졌다”며 “그러나 이제는 더 써내야 계약이 가능할 정도로 (집을 사려는 수요자간) 경쟁이 치열해졌다”고 말했다.미국은 한국처럼 서울 같은 특정 지역만 국지적으로 집값이 오르는 게 아니다. 미국 전역에서 이런 일이 벌어지고 있다.스탠더드앤드푸어스(S&P) 다우존스 지수 등에 따르면 올해 1월 뉴욕의 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수(계절조정치)는 전년 동월 대비 13.5% 올랐다. 뉴욕의 상승 폭은 전체 평균(19.2%)보다 오히려 낮다. 피닉스(32.6%)와 탬파(30.8%)의 주택 가격은 1년새 30% 이상 폭등했다. 마이애미(28.1%), 댈러스(27.3%), 샌디에이고(27.1%), 라스베이거스(26.2%) 등의 상황 역시 다르지 않았다.텍사스주 오스틴에서 부동산 중개업을 하는 베스 아베이타는 뉴욕타임스(NYT)에 “지난해 이 지역 집값이 30%나 올랐지만 최근 매수자들이 걱정하는 걸 보지 못했다”며 “주가 하락은 우려해도 모기지 금리 상승에 부담을 느끼는 수요자는 없다”고 전했다. 프레디맥의 샘 카터 수석이코노미스트 샘 카터는 “높은 대출금리가 구조적인 공급 부족 문제를 풀지는 못할 것”이라고 말했다.문제는 부동산 시장이 ‘악성 인플레이션’의 주범이라는 점이다. 주택 임대 계약만 해도 최소 1년, 길면 3년까지 이어진다. 한 번 형성된 가격이 수년간 지속한다는 의미다. 미국은 주택 임대료가 비싸다. 그래서 다수는 소득의 상당 부분을 여기에 쓴다. 아울러 집을 살 때 받는 대출은 집값의 최대 80%에 달한다. 이는 곧 매달 내야 하는 원리금이 가계 경제에서 큰 비중을 차지한다는 뜻이다. 다른 상품과 서비스 가격이 내린다고 해도, 지금 같은 비정상적인 부동산 시장에서는 물가를 잡기 어렵다는 진단이 많다.월가 금융사의 한 채권 어드바이저는 “당분간 인플레이션이 이어질 것이냐고 묻는다면, 부동산과 임금 두 가지부터 보라고 답할 것”이라며 “특히 주택 시장은 ‘끈적끈적한’(sticky) 인플레이션을 야기하고 있는 주범”이라고 말했다.크리스토퍼 월러 연방준비제도(Fed) 이사는 최근 한 연설에서 “집값 급등이 금융 안정에 위험을 초래할지 여부를 주목하고 있다”며 “미국이 겪는 인플레이션에서 주택 비용이 차지하는 비중이 큰 만큼 적절한 통화정책을 위해 부동산을 면밀히 관찰할 것”이라고 강조했다.
美 뉴저지 뒤져도 집 없어…치솟는 렌트비에 인플레 더 간다[영상]
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미국의 주택난이 심각합니다.코로나19 이후 집값이 천정부지로 오른 데 이어 매물은 자취를 감췄고 렌트비도 덩달아 뛰고 있는데요. 렌트를 할 집도 없기는 마찬가지입니다. 뉴욕주에 가까운 북부의 앨런데일부터 에지워터까지 훑고 다녀도 들어갈 만한 집이 없고 있어도 터무니 없는 수준의 월세를 요구한다는 얘기가 나오는데요. 방 3개짜리 아파트에는 월 6200달러가 붙었다고도 합니다.뉴욕 맨해튼과 가까운 뉴저지 동부 지역의 경우 올 들어 20~30% 수준의 렌트 인상 요구가 다반사입니다. 치솟는 월세가 아까워 집을 사려고 해도 앞서 말씀 드렸듯 매물 자체가 없고 있어도 가격이 너무나 올라 사기가 어려울 정도인데요. 미 부동산중개인협회(NAR)이 20일(현지 시간) 공개한 3월 매매 기존주택 중위가격은 37만5300달러(약 4억6350만 원)으로 전년 대비 15%나 상승했습니다. 1999년 관련 통계를 집계한 이후 가장 높은 수치라는데요.3월 말 기준으로 시장에 매물로 나온 주택 수는 1년 전과 비교해 9.5%나 감소했습니다. 새로 이사할 집을 못 구해 지금 살던 곳의 재건축을 검토하는 교민들도 있습니다.이렇다 보니 결국 고인플레이션이 더 갈 수밖에 없다는 예상이 나오는데요. 렌트를 비롯한 거주비용은 소비자물가지수(CPI)의 3분의1가량을 차지합니다.치솟는 렌트비가 미 인플레이션에 어떤 영향을 줄지 살펴봤습니다. 자세한 내용은 상단의 영상을 통해 확인하실 수 있습니다.
거품 빠지는 미 주택 시장…버릴 종목과 취할 종목은
# 첫째의 초등학교 입학을 앞두고 좋은 학군을 찾아 지난 1년 반 동안 미국 뉴저지주 버겐카운티에서 주택 매입을 알아보던 김수진 씨는 최근 일단 집 보러 다니기를 중단하기로 했다. 지난해 말에만 해도 3%대였던 모기지(주택담보대출) 금리가 5%를 넘기면서 지금은 집을 살 때가 아니라고 판단했기 때문이다. 4000달러가 넘는 월세가 부담스럽긴 하지만 김 씨는 조만간 집값이 현재보다 꽤 내려 좋은 기회를 찾을 수 있을 것으로 생각한다.
# 미국에서도 좋은 학군으로 유명한 한 도시에 마련한 첫 집에 지난달 입주한 이연숙 씨는 요즘 계속 마음이 불편하다. 집값이 내릴 조짐을 보여 ‘상투를 잡았다’는 생각이 들기 때문이다. 지난해 마음에 드는 집을 발견할 때마다 엄청난 경쟁 때문에 계속 집 구매에 실패했던 이 씨는 연초 결국 호가보다 5만 달러를 더 주고 난생처음 집 주인이 될 수 있었다. 그러나 최근 주변 사람들이 “최고로 비쌀 때 집을 산 게 아니냐”는 말을 할 때마다 이 씨는 스트레스를 받는다. 부동산 정보를 확인할 수 있는 웹사이트 질로우(Z)에 들어가 확인한 본인 집 가격 추정치가 한 달 만에 1만 달러나 빠진 것을 확인한 이 씨는 그토록 원하던 집을 사고도 기분이 그다지 좋지 않다.
코로나19 팬데믹(대유행) 이후 호황을 이어가던 미국 주택시장에서 거품이 빠질 조짐이 보이고 있다. 미 연방준비제도(Fed)의 공격적인 긴축으로 모기지 금리가 크게 오르면서 집을 사려던 잠재 구매자들이 마음을 돌리고 있기 때문이다. 물가가 올라 타격을 입은 가계들은 주택을 구매할 여유도 줄어들었다.
전문가들은 미국 주택시장이 지난 2006년 이후 버블 붕괴와 같은 상황으로 치닿지는 않을 것으로 보지만, 금리 상승 속에서 둔화를 피하기는 어렵다고 입을 모은다. 미국 주택시장과 관련 주식의 앞날을 예측해 본다.
버겐카운티 부동산 시장 어떻게 되나?
거래 줄어들고 전반적으로 보합세 또는 하락세 뚜렸해 질 듯, 낮은 모기지 이율은 시장에 긍정적 신호
국내 경기가 급격하게 얼어 붙으면서 과연 뉴저지주 부동산 시장에 어떻게 움직일지 관심이 모아지고 있다. 대다수 전문가들은 전반적인 안정적인 상승세를 유지 할 것으로 내다봤던 기존의 전망에서 다소 보수적인 접근을 통해 완만한 하락세를 보일 수 있다고 밝혔다. 다만 모기지 이율이 역대 가장 낮은 수준을 보이고 있을 뿐만 아니라 밀레니얼 세대들의 구매력이 높아지고 있다는 점은 주택 시장에서 긍정적인 신호로 읽힐 수 있다는 점을 꼽으면서 작년과 비슷한 흐름을 보일 수 있다고 전망 했다.
불과 몇달 전만 하더라도 국내 부동산 시장은 활황세라는 것이 대다수의 관계자의 분석이었다. 지난해 북부 뉴저지 지역은 판매 물량의 절대적인 부족과 생애첫 구매자들의 구매력이 집중되는 황금 사이클이 재현 되면서 시장에서도 상당히 큰 폭의 성장을 보였다. 뉴욕과 인접한 지역 이면서 접근성이 좋은 허드슨 카운티 지역은 10% 가까운 성장을 보이면서 주변 지역의 부러움을 샀다.
동시에 올해 들어 트럼프 행정부의 저금리 정책이 이어지면서 모기지 금리 역시 최저 금리 수준을 유지하면서 주택 구매 희망자들이 늘어나는 형국이었다. 금융권 관계자들 역시 전반적으로 소득 수준이 높아지면서 주택 구매시장의 주요 계층으로 밀레니얼 세대들이 빠르게 편입되면서 소형 주택이나 콘도를 중심으로 매매가 활발해지는 경향을 보였다고 밝혔다. 또한 일부 지역은 대도시와의 접근성을 무기로 빠른 성장이 이어지면서 시장의 주목을 받기도 했다. 버겐카운티 가운데 포트리 지역은 뉴욕으로의 출퇴근이 용이하다는 점이 적극 부각되면서 대형 부동산 개발사들의 프로젝트도 이어지고 있다. 이외에도 해캔색이나 한인 밀집 거주지역인 팰리세이즈 파크시 역시 최근 주목을 받고 있다.
그러나 최근 코로나 사태 이후 거래가 급격하게 줄어들면서 변화의 조짐이 보이기 시작했다. 부동산 업계 관계자는 최근 외부 노출을 꺼리는 고객들이 늘어나면서 온라인 상담 건수는 늘고 있으나 직접적인 매물을 보고 거래를 하는 건수가 급격하게 줄어드는 추세를 보이고 있다고 밝혔다. 더욱이 미래에 대한 불확실성이 가중되면서 일부 구매자들은 현금을 보유하는 것이 현명하다는 판단을 하면서 실제 구매로 이어지는 것이 줄어들고 있다.
이때문에 상당수 시장 관계자들은 전반적으로 올해는 하향 안정 곡선을 그릴 개연성이 커지고 있다고 보고 업계도 대처 방안을 강구 중에 있다고 밝혔다. 다만 이러한 흐름이 지속되면 상대적으로 주택 구매 유보층이 늘어나면서 자연스럽게 임대 시장의 활성화로 이어질 수 있기 때문에 주택 임대 시장의 가격 역전 현상도 나타날 수 있다고 예측 했다.
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