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오피스텔 양도세 계산방법 문의 – 부동산계산기
안녕하세요. 앱을 잘 만들어 주셔서 많은 도움 받고 있습니다. 고맙습니다. 오피스텔 양도세 계산 해 볼 때 거래대상을 “기타”로 설정하면 되나요?
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Date Published: 12/16/2022
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Date Published: 10/3/2021
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오피스텔 양도세 계산 방법과 최대한 절세하는 방법 – 부동산포유
세금을 계산할 때는 양도세 계산기를 통해 간단하게 하실 수 있습니다. 하지만 계산을 할 때 양도세의 차이는 양도소득세율로 인해 발생하는데요.
Source: 2020yaer.com
Date Published: 4/7/2022
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업무용 오피스텔 양도세 계산방법 – 부동산은 모르면 손해다
양도소득세 과세표준을 구했다면 여기서 부턴 쉽죠. 양도소득세율을 곱해주고 누진공제를 해주면 쉽게 업무용 오피스텔 양도세 계산을 해줄 수 있습니다.
Source: dhhdc1.tistory.com
Date Published: 8/18/2022
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오피스텔 양도소득세 계산 방법 및 절세 방법 – NDH 뉴스
일단 양도세 계산을 하기 위해서 오피스텔 양도세 계산기 를 이용하면 어렵지 않게 구할 수 있습니다. 납부하는 양도세가 각기 다른 이유는 바로 양도 …
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오피스텔 양도소득세, 세금 폭탄 피하는 방법은? – 지식살롱
종전에는 오피스텔의 경우 주거용이든, 상업용(업무용) 이든 간에 세금을 계산할 때 당연히 주택 수에 포함되지 않았습니다. 그런데 2020년 [7.
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오피스텔 양도소득세 계산 방법과 최대로 줄이는법
세금 계산은 오피스텔 양도세 계산기 로 쉽게 계산할 수 있습니다. 여기서 양도세의 차이는 양도소득세율에 있습니다. 양도소득세율은 주거용인지 …
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업무용 오피스텔 양도소득세는? – 네이버 블로그
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Date Published: 12/29/2022
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오피스텔 양도소득세 주거용 업무용 절세 방법 정리 – 끄적끄적
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Date Published: 1/6/2022
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주제에 대한 기사 평가 오피스텔 양도세 계산
- Author: KIMTAX 수험
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- Date Published: 2020. 10. 30.
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오피스텔 양도세 계산 방법과 최대한 절세하는 방법
오피스텔 양도세 계산 방법과 어떻게하면 세금을 최대한 줄일 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 세금을 계산할 때는 양도세 계산기를 통해 간단하게 하실 수 있습니다. 하지만 계산을 할 때 양도세의 차이는 양도소득세율로 인해 발생하는데요.
오피스텔의 경우 양도소득세율은 주거용과 업무용에 따라 조금씩 다르게 적용됩니다. 이 때문에 사람들이 오피스텔의 양도세 계산을 헷갈려 하는 것 같습니다. 지금부터 상세하게 설명드릴테니 참고해주세요.
1. 주거용일 경우 오피스텔 양도세 계산을 어떻게 할까?
예를들어 여러분들이 오피스텔을 매수하신 후 거주를 하고 있다고 가정을 해보겠습니다. 거주기간은 3년이고, 매수금액은 2억이였습니다. 이 때 오피스텔을 매도하려고 한다면 여러분들이 내야 하는 양도소득세는 얼마일까요?
만약에 여러분들이 현재 소유하고 있는 주택 혹은 부동산이 오피스텔 뿐이라면 소유 주택이 1가구 1주택이기 때문에 양도소득세가 비과세대상이 됩니다.
참고로 2017.08.03 이후에 취득한 부동산이라면 2년을 보유하고, 2년을 거주해야 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 이럴 경우 세금 계산하기가 굉장히 간단하기 때문에 양도소득세 계산기를 사용해 계산해 보시기 바랍니다.
2. 임대사업자일 경우 오피스텔 양도소득세 계산을 어떻게 할까?
이번에는 여러분들이 서울에 8억짜리 아파트를 소유하고 있다고 가정을 해보겠습니다. 해당 아파트에서 10년넘게 거주를 하고 있고, 최근에 오피스텔을 하나 매수해서 주거임대사업자 등록을 마치고 월세를 받고 있는 상황입니다.
그런 와중에 기존에 10년 넘게 살았던 아파트를 팔려고 했고, 현재 소유하면서 월세를 받고 있는 오피스텔은 주거용이 아니기 때문에 1가구 1주택이라고 생각했습니다.
하지만 임대사업자를 내고 오피스텔에서 임대수익을 받았다고 하더라도 실제로는 주거용으로 사용한 주택이기 때문에 주택으로 취급 받는다는 얘기를 듣게 됩니다.
이렇게 되면 오피스텔에서 월세로 받던 것들을 양도소득세로 전부 내야 될 수도 있는 상황이 된 것 입니다. 이럴 경우 내가 임대사업자로 받을 수 있는 월세수익과 오피스텔을 매도했을 때 지불해야 하는 양도소득세를 비교해 어떤게 더 저렴한지 계산해 봐야 합니다.
그리고 양도소득세 부과기준은 양도일(잔금 지급일)을 기준으로 하기 때문에 잔금을 지급 하기 전에 주거용 오피스텔이 아니게 만든다면 아직 1가구 1주택으로 될 수 있는 기회가 있습니다. 그럼 지금부터 주거용 오피스텔이 될 수 있는 기준에 대해 정리해보겠습니다.
3. 오피스텔 양도소득세 계산하기 전 꼭 알아야 하는 주거용 오피스텔의 기준
임차인 이 오피스텔에 전입신고 를 한다면 주거용으로 분류됩니다. 전입신고를 한다는 것은 거주를 한다는 것을 신고하는 것이기 때문에 주거용으로 분류됩니다.
이 오피스텔에 를 한다면 주거용으로 분류됩니다. 전입신고를 한다는 것은 거주를 한다는 것을 신고하는 것이기 때문에 주거용으로 분류됩니다. 미성년자와 함께 거주 를 하는 경우도 주택으로 분류됩니다. 부모와 자녀가 같이 사는 곳을 업무용 공간으로 보기엔 무리가 있어서 주거용으로 판단하는 것 같습니다.
를 하는 경우도 주택으로 분류됩니다. 부모와 자녀가 같이 사는 곳을 업무용 공간으로 보기엔 무리가 있어서 주거용으로 판단하는 것 같습니다. 공과금을 지불한 영수증을 주변에 있는 주거용 오피스텔의 공과금과 비교해 주거용인지 업무용인지 판단합니다. 아무래도 주거용으로 살다보면 일반 사무실보다 공과금이 더 많이 나오기 때문에 이를 통해 비교하는 것 같습니다.
4. 1가구 1주택으로 오피스텔을 소유할 경우에도 양도소득세가 부과될 수 있다.
2017년 8월 2일 부동산 정책 이후에는 2년만 보유해도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 주거용 오피스텔을 1가구 1주택으로 2년동안 보유할 경우 양도세가 면제되는 것 입니다. 하지만 여러분이 소유하고 있는 오피스텔이 조정대상지역에 위치해 있다면 실거주 2년을 하지 않을 경우 양도소득세를 내야하니 주의하시기 바랍니다.
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5. 결론
오늘 오피스텔 양도세 계산하는 방법에 대해 알아봤습니다. 오피스텔은 주거용과 업무용에 따라 주택으로 적용될 수도 있고, 안될 수도 있습니다. 그렇기 때문에 최대한 절세를 하려면 어떻게 했을 때 양도소득세 비과세 대상이 될 수 있는지 확인을 하셔야 합니다. 이 기준을 명확히 알지 못하면 “나는 1가구 1주택이기 때문에 양도소득세는 비과세야”라고 생각을 했다가 나중에 양도할 때 세금폭탄을 맞을 수도 있으니 주의하시기 바랍니다.
업무용 오피스텔 양도세 계산방법
오피스텔은 상업용으로 사용하면 업무용 오피스텔, 주거용으로 사용하면 주거용 오피스텔로 구분 지을 수 있는데, 오늘은 업무용 오피스텔 양도세 계산방법에 대해 설명드리려고 합니다. 오피스텔 세제관련은 제 전문이니 잘 따라오세요.
우선 양도소득세 계산구조에 대해 안내해 드리겠습니다.
양도소득세는 판 가격에서 취득비용과 산 가격을 공제해주면 양도차익이라는 수익을 계산할 수 있고 여기서 장기보유특별공제라고 보유기간에 따라 공제액을 공제할 수 있는 금액을 공제해주면 양도소득금액이 나오고 양도소득금액에 1인당 1년에 250만 원 공제해주는 기본공제를 공제해주면 양도소득세 과세표준이 나옵니다.
양도소득세 과세표준을 구했다면 여기서 부턴 쉽죠. 양도소득세율을 곱해주고 누진공제를 해주면 쉽게 업무용 오피스텔 양도세 계산을 해줄 수 있습니다. 이따가 사례를 보여드리면서 직접계산해볼테니 계속해서 따라오시구요.
업무용 오피스텔의 세제 판단기준에 대해 잠시 설명하고 넘어가겠습니다. 업무용 오피스텔은 주거용이 아닙니다. 그래서 상가라고 생각하면 양도세 계산이 쉬워요, 주거용 오피스텔이 세금 계산하기가 골치아픈게 부동산 용도는 오피스텔인데 세제 적용은 주택처럼 적용하기에 양도세 중과세도 그렇고 최근에는 취득세 중과까지 신경써야할게 많죠.
반면에 업무용 오피스텔은? 위에서도 말씀드렸지만 업무용 오피스텔은 그냥 상가입니다. 그래서 상가에 적용되는 세금처럼 적용하면 되죠. 양도세 중과도 없구요, 취득세 중과세도 없습니다.
그럼 지금부터 업무용 오피스텔을 사례를 만들어 양도세 계산을 해보겠습니다. 예를 들어 업무용 오피스텔을 3억에 취득, 취득세와 중개보수는 500만 원 들었다고 가정하고 10년 보유 뒤 5억에 판다고 가정해보겠습니다.
양도가액 5억 – 취득가액 3억 = 2억
2억 – 취득에 사용된 필요경비 500만 = 1억 9,500만 원
양도차익 1억 9,500만 – 장기보유특별공제 20% (2% X 10년)
양도소득금액 1억 5,600만 – 기본공제 250만 = 1억 5,350만
양도세 과세표준 1억 5,350만 X 세율 38% = 5,833만
5,833만 – 누진공제 1,940만 = 3,893만
위의 사례대로 업무용 오피스텔 양도세를 계산하면 3,893만 원이 양도세로 계산되구요, 여기에 지방소득세 10%인 389만 원도 함께 붙으니 합쳐서 4,282만 원의 세금을 납부하게 됩니다.
어떤가요? 업무용 오피스텔은 주거용 오피스텔보다 계산하기가 쉽죠? 업무용 오피스텔은 뭐 1가구 1주택이라고 비과세 받는 규정도 없고 몇 채를 가지고 있다고 해서 양도세 중과세도 없고 이렇기 때문에 계산하기가 쉽습니다.
마지막으로 자신이 보유한 오피스텔이 업무용인지 알 수 있는 방법은 재산세를 보면 가장 정확합니다. 오피스텔 재산세 고지서가 주택용으로 날라오지 않고 토지분 재산세. 상가분 재산세 이렇게 따로 날라온다면 그 오피스텔은 업무용 오피스텔이라 보면 되겠습니다.
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오피스텔 양도소득세 계산 방법 및 절세 방법
일반적으로 부동산을 양도하게 된다면 양도소득세가 징수 됩니다. 이는 이전에 많이 다루어 개념이 어렵지 않으나 오피스텔은 예외로 기준이 애매모호 합니다. 목적이 주거용 혹은 사무용에 따라 징수되는 양도소득세가 다르기 때문이죠. 따라서 오늘 포스팅은 오피스텔 양도소득세 계산 방법 및 절세 방법에 대해서 자세하게 알아보겠습니다.
일단 양도세 계산을 하기 위해서 오피스텔 양도세 계산기 를 이용하면 어렵지 않게 구할 수 있습니다. 납부하는 양도세가 각기 다른 이유는 바로 양도소득세율 때문이죠.
양도소득세율 경우 주거용 혹은 사무용 따라서 달라집니다. 보통 헷갈리는 이유는 바로 어떤 용도로 취하느냐 따라 세금이 다르기 때문입니다.
오피스텔 양도소득세 주거용
우선 주거용은 말 그대로 주거 목적으로 의식주 중 주에 해당이 되기 때문에 양도소득세 감면 혹은 비과세 혜택을 받게 되는데요. 이 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 일컫습니다.
여기서 한가지 궁금한 것은 그렇다면 주거용 목적이 세금혜택 받기 가장 좋은가 입니다.
1. 오피스텔 양도소득세 – 주거용 목적
가령 결혼한지 2년 째인 부부가 2억원 오피스텔을 구매하여 거주하고 있다고 가정합시다. 그렇다면 이 때 오피스텔 매도 후에 아파트로 이사를 간다면 과연 양도세 부담금액이 어떻게 될까요?
오피스텔 양도소득세 예시
이럴 경우 남편 혹은 아내 명의 부동산이 오피스텔 하나로 1세대 1주택자가 되는 것입니다. 즉 양도소득세 비과세 대상이 되는 것이죠.
따라서 2년 간 보유 및 거주를 했다면 비과세 혜택을 받게 됩니다. 더욱 정확한 세금 계산은 오피스텔 양도세 계산기 통해서 하면 됩니다.
2. 오피스텔 양도소득세 – 사무용 목적
사무용 목적이라면 조금은 다릅니다. 가령 6억원 아파트를 보유 및 10년 동안 살고 있는 주거임대사업자가 있다고 가정 합시다.
그러나 아파트가 너무 비싸기 때문에 오피스텔을 따로 사업자 내고 아파트를 팔려고 하고 있는데요. 이럴 경우 앞서 말씀 드렸듯이 1세대 1주택자라고 생각하여 비과세 혜택을 받을 수 있지 않을까 생각 할 겁니다.
하지만 가장 중요한 점을 간과해서 안됩니다.
오피스텔 양도소득세 목적
일단 충분히 헷갈릴 수 있지만 결국 오피스텔 임대사업자 또한 주거용 목적이라 주택 취급을 받게 됩니다.
하지만 월세를 받게 되었다면 그에 따른 양도소득세를 따로 부과할지도 모릅니다. 이는 따라서 본인이 임대사업자 목적으로 받을 수 있는 기대 월세와 함께 보유주택 처분 시에 양도세가 얼마나 나오는지 계산하여 비교하는 것이 좋습니다.
혹시라도 이를 간과 했어도 괜찮습니다. 양도소득세 부과는 양도일을 기준으로 하기 때문이죠. 잔금지급일자를 양도일로 보므로 잔급 지급 전 오피스텔을 주거용이 아닌 사업용으로 돌리면 1세대 1주택자로 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
이를 좀 더 자세하게 파악하기 위해서 주거용 오피스텔 기준을 알아야 합니다.
[일상 속 꿀팁] – 1가구 2주택 보유세 정의 및 절세 팁 [일상 속 꿀팁] – 토지 양도 소득세 계산기 이용하여 쉽게 절세하기 [일상 속 꿀팁] – 주택 실거래가 조회하기 [일상 속 꿀팁] – 1가구 3주택 양도소득세 계산기 및 면제조건3. 오피스텔 양도소득세 – 주거용 오피스텔 기준
주거용 오피스텔 기준을 구체적으로 알아 볼까요?
1. 임차인 전입신고 시 주거용 오피스텔로 판단.
2. 미성년자와 함께 거주 시 주택으로 간주.
3. 공과금 납부 시 영수증 또한 주거 목적으로 판단.
아마 청약을 해본 분이라면 오피스텔 경우 주택 수에 포함되지 않는다는 것을 알고 계실 겁니다. 따라서 청약 시 오피스텔은 주택법과 무관하게 진행이 됩니다.
그러나 주택 임대사업자 등록 시 주택으로 간주하니 이점 꼭 알아 두시길 바랍니다.
1가구 1주택이 아니라면 반드시 양도소득세를 계산해야 피해를 보지 않게 됩니다. 이는 이전에 포스팅 했으니 반드시 확인 하시길 바랍니다.
[일상 속 꿀팁] – 1가구 2주택 보유세 정의 및 절세 팁오늘 포스팅은 오피스텔 양도세 계산에 대해 알아 보았습니다. 우선 주거용 및 사무용 목적을 확실히 구분해야 하는데 참고로 주거용은 1가구 1주택 한정으로 비과세 혜택 받을 수 있습니다.
양도소득세는 반드시 사전에 계산해야 하니 계산기를 통해 꼭 알아 보시길 바랍니다.
오피스텔 양도소득세, 세금 폭탄 피하는 방법은?
투자목적으로 인기가 많은 오피스텔이 카멜레온처럼 각종 세금마다 주거용 또는 업무용(상업용)으로 변화무쌍하게 변신한다는 사실을 알고 계시나요? 오피스텔의 복잡한 주택 인정 기준을 모르고 있다면, 여러분은 나중에 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 따라서, 이번 시간에는 오피스텔 양도소득세 세금폭탄 피하는 방법에 대해서 자세하게 소개해 드릴 테니 이 글을 끝까지 읽어보시길 바랍니다. 그럼 여러분의 소중한 재산을 지키는데 많은 도움이 될 것입니다.
오피스텔은 주택인가? 상업용 건물인가?
우선 세법상 오피스텔을 어떻게 판단할 것인가부터 자세하게 살펴봐야 합니다. 왜냐하면 최근 세법개정으로 인해 다주택자로 인정을 받게 된다면 어마 무시한 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문입니다. 그렇다면 오피스텔은 주택일까요? 상업용 건물일까요?
종전에는 오피스텔의 경우 주거용이든, 상업용(업무용) 이든 간에 세금을 계산할 때 당연히 주택 수에 포함되지 않았습니다. 그런데 2020년 [7. 10 부동산 대책]으로 인해 상황이 많이 달라지게 되었습니다. 이 대책 이후 지방세법이 개정되어 주거용 오피스텔의 경우에는 “주택”으로 간주하게 되었습니다.
그런데 이렇게 주거용 오피스텔을 적용하는 데 있어서 취득세 및 양도소득세 등의 각종 세금마다 적용기준이 모두 달라서 우리를 매우 혼란스럽게 만들고 있습니다. 따라서, 세금 절세를 하고 싶은 분들은 이 부분을 정확하게 이해하셔야 합니다. 기본적으로 오피스텔 투자자에게 핵심적인 세금인 취득세와 양도소득세 관점에서 오피스텔을 어떻게 판단하는지 살펴보면 다음과 같습니다.
취득세에서는, 처음에 오피스텔을 취득할 때 주거용이든, 업무용이든 모두 업무용 건물로 봐서 4.6%의 단일 세율을 적용합니다. 그러므로 중과세 이런 것을 따질 필요가 없습니다.
즉, 기존에 아파트, 연립, 다세대, 빌라 등 어떤 종류의 주택 이든 간에 여러 채 보유하고 있었다고 하더라도, 기존 주택을 보유하고 있는 상태에서 오피스텔을 신규 취득할 때는 이 오피스텔을 업무용으로 보아 취득세인 4.6%를 일괄 적용합니다.
그러나, 여기서 조심을 해야 할 것은 오피스텔을 먼저 취득한 상태에서 추가로 아파트, 연립, 다세대 등 주택을 추가로 취득할 때는 중과세를 적용받을 수 있기 때문에 조심을 해야 합니다. 즉, 기존에 보유하고 있는 오피스텔이 업무용 오피스텔이 아닌 주거용 오피스텔로 인정을 받는다면 새롭게 취득하는 주택에 다주택자 취득세 중과세율을 적용하게 됩니다.
따라서, 오피스텔의 취득 순서에 따라 취득세가 달라질 수 있습니다. 만약 본인이 무주택자라면 주택과 오피스텔 중에 주택을 먼저 사는 것이 낮은 취득세(1 ~ 3%)를 적용받게 되므로 유리합니다. 어차피 오피스텔을 취득할 때는 언제 사든 간에 무조건 4.6%를 적용받기 때문입니다. 오피스텔 취득세 중과세 핵심인 주택수 포함 여부에 관련된 자세한 내용은 아래 포스팅 글을 참고하시길 바랍니다.
▶ [오피스텔 취득세 핵심은 주택수 포함 여부이다] ◀
통상적으로 오피스텔을 취득한 사람은 오피스텔을 매수할 때 무조건 업무용 기준으로 취득세를 납부했기 때문에, 매도할 때도 당연하게 주택이 아닌 것으로 판단하여 세금 계획을 짜는 분들이 많습니다. 그러나 반드시 그런 것이 아니니 주의가 필요합니다.
양도소득세에서 오피스텔은 어떻게 적용을 할까요? 만약 업무용 오피스텔이 아닌, 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 땐 먼저 팔든 나중에 팔든 간에 상관없이 주택과 동일하게 취급을 합니다.
즉, 주거용 오피스텔도 1개의 주택을 보유하고 있는 것으로 보고 중과세를 적용하게 됩니다. 그리고 만약 주거용 오피스텔 1채만 보유한 경우에는, 1세대 1 주택 양도소득세 비과세 혜택도 받게 되고, 조정지역에서는 2년 실거주 요건도 적용을 받게 됩니다.
오피스텔 양도소득세
앞선 설명에서 오피스텔이 업무용이 아닌 주거용 오피스텔로 인정이 된다면, 다주택자로 인정되어 오피스텔 양도시점에 상관없이 양도소득세 중과세율을 적용받는 등 세금 폭탄을 맞을 수 있다고 하였습니다. 그렇다면 양도소득세 납부 시에 얼마나 많은 불이익이 발생하게 될까요?
예를 들어, 오피스텔을 보유 한 기간이 2년 이상이며, 과세표준이 5억 초과 ~ 10억 이하라면, 양도소득세는 42%를 적용받게 됩니다. 그러나, 조정대상지역이면서 2 주택자라면 62%, 3 주택자라면 72%까지 양도소득세가 증가하게 됩니다. 게다가 조정대상지역에서 2 주택 이상 소유자는 장기보유 특별공제도 배제가 됩니다.
즉, 이 말을 정리해서 설명하면, 세금을 줄이기 위한 핵심은 기존에 보유한 오피스텔을 주거용 오피스텔로 인정받아 주택수에 포함이 되면 안 된다는 것입니다. 현재 정부의 부동산 대책은 다주택자들에게 엄청난 징벌적 과세를 하고 있기 때문에 양도소득세뿐만 아니라 모든 세금에서 절세를 하고자 한다면 주택수를 줄이는 것이 핵심 포인트입니다.
그런데, 우리들은 실제 오피스텔에 투자하는 경우 세금 부분에서 낭패를 보는 경우가 많이 발생하게 됩니다. 그 이유는 앞서 설명드린 대로 오피스텔을 취득할 때는 무조건 상업용(업무용) 건물로 보고 취득세를 납부하다 보니, 주택수에 포함되지 않는 것으로 생각하는 경우가 많이 있는 것입니다.
하지만, 오피스텔을 취득 이후 업무용이 아닌 주택의 용도로 사용하거나 세입자에게 임대를 준다면 주택수에 포함이 되게 됩니다. 이렇게 오피스텔이 주택수에 포함이 되게 된다면, 해당 오피스텔을 딱 한채만 보유하고 있지 않은 이상, 모두 다주택자가 되어 모든 세금 부분에서 중과세를 적용받을 수 있기 때문에 이 부분을 매우 신중하게 따져봐야 합니다.
▶ [양도소득세 계산방법, 세율 초간단 정리] ◀
오피스텔 보유자 양도소득세 폭탄 피하는 방법은?
앞서 살펴본 대로 핵심은 오피스텔이 주거용으로 인정된다면, 뜻하지 않게 다주택자가 되어 각종 세금에서 매우 큰 불이익을 받게 됩니다. 하지만, 이를 역으로 이용한다면 세금을 절세할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 즉, 오피스텔을 업무용·상업용으로 사용하여 주택 수에서 제외시키는 방법입니다.
즉, 만약 주거용 오피스텔을 보유하고 있는 사람이 아파트 · 빌라 등 주택을 팔아야 하는 경우라면, 양도시점에 주거용 오피스텔을 상업용·업무용으로 전환해 양도세 중과세를 피하는 방법입니다. 오피스텔에 거주하는 세입자를 내보내고 사무실 등으로 사용할 법인에게 세를 주는 것입니다. 이처럼 주거용 오피스텔이 업무용으로 전환된다면 주택이 아닌 것으로 간주가 됩니다.
이를 좀 더 쉽게 예를 들어 정리를 해보면 다음과 같습니다.
사례 1)
① 임대인 A 씨 기존에 아파트 1채를 보유하고 있는 상태임.
② 새롭게 오피스텔 또는 아파텔을 새롭게 1채를 매수함.
위 사례 1)의 경우 임대인 A 씨는 양도세 중과를 피하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 임대인 A 씨는 오피스텔이나 최근 각광을 받고 있는 아파텔을 새롭게 1채를 매수한 후 업무용으로 임대를 주면 됩니다. 그럼 기존 아파트만 주택으로 인정받기 때문에 1 주택자의 자격을 유지하고 있어 기존 아파트를 양도 시에 1세대 1 주택 비과세 혜택 등 각종 양도세 혜택을 누릴 수 있게 됩니다.
사례 2)
① 임대인 B 씨는 기존에 아파트 1채 및 오피스텔 1채를 이미 보유하고 있는 상태임
② 기존에 보유하고 있는 오피스텔은 주거용으로 임대를 준 상황임.
위 사례 2)의 경우 임대인 B 씨는 주거용으로 사용 중인 오피스텔을 업무용으로 전환한다면, 기존에 아파트 1채만 주택으로 보유한 것으로 인정받는 것이 가능합니다. 따라서 각종 양도소득세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
그러나, 여기서 주의해야 할 사항이 있습니다. 그것은 바로 1 주택자로 인정받게 되는 시점입니다. 즉, 위 사례 2)의 경우에는 오피스텔이 업무용으로 전환된 시점부터 1 주택자가 된 것으로 간주합니다. 따라서, 9억 이하 주택의 양도소득세 비과세 요건인 2년 거주 3년 보유 등의 요건은 업무용으로 전환한 시점부터 새롭게 채워야 합니다.
즉, 양도소득세 비과세 등을 받기 위해 어렵게 기존 아파트 “거주요건 + 보유요건” 등을 모두 이미 충족했음에도 불구하고, 오피스텔을 주거용에서 업무용으로 바꾼 시점부터 새롭게 “거주요건 + 보유요건”을 채워야 하는 것입니다. 이 점을 유의하셔서 세금 절세전략을 짜시길 바랍니다.
그리고 한 가지 더 주의해야 할 사항은 주거용 오피스텔을 단순히 비워두는 것만으로는 절세 효과를 얻을 수 없다는 점도 유의해야 합니다. 즉, 상업용 · 업무시설로 사용할 임차인을 새롭게 구해 임대를 주어야만 오피스텔의 용도 전환이 된다는 점을 명심해야 합니다.
<요약정리>
지금까지 오피스텔 양도소득세 및 다주택자 중과세 피하는 방법에 대해서 소개해 드렸습니다. 오피스텔은 처음 태생부터 카멜레온처럼 주택도 되고 상업용 건물도 되는 양다리를 걸치고 있는 부동산과 같습니다. 즉, 취득세, 양도소득세뿐만 아니라, 종합부동산세 등 각각의 세금에서 주택수 포함 여부를 다르게 규정하고 있습니다.
따라서, 만약 오피스텔에 투자를 원하는 분들은 투자목적이 시세차익인지 또는 월세 수익인지 목표를 명확하게 정하고, 취득부터 양도까지 세금 전략을 면밀하게 세울 필요가 있습니다. 부동산 투자는 항상 마지막에 양도소득세까지 무사하게 잘 납부하고 빠져나와야 성공투자가 된다는 것을 잊지 마시길 바랍니다.
오피스텔 양도소득세 계산 방법과 최대로 줄이는법
오피스텔 양도소득세 계산 방법과 최대로 줄이는법
큰 부동산인 집을 양도할 때는 양도소득세가 발생합니다. 오피스텔은 주거용인지 업무용인지에 따라 양도소득세가 다른데요, 오늘은 오피스텔 양도소득세 계산 방법과 세금을 최대로 줄이는법에 대해 알아보겠습니다.
세금 계산은 오피스텔 양도세 계산기 로 쉽게 계산할 수 있습니다. 여기서 양도세의 차이는 양도소득세율에 있습니다.
양도소득세율은 주거용인지 업무용인지에 따라 달라집니다. 오피스텔은 두 가지 방식으로 사용할 수 있기 때문에 헷갈려하시는 분들이 많습니다.
주거용으로 사용하는 공간은 살아가면서 꼭 필요한 곳이기 때문에 양도소득세 감면, 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 말합니다.
그러면 오피스텔은 무조건 주거용으로 사용해야 세금혜택이 좋은 걸까요? 하나씩 알아보겠습니다.
1. 오피스텔 양도소득세 계산 – 주거용으로 사용
어떤 신혼부부가 3년전에 2억원으로 오피스텔을 매수해서 거주하고 있었습니다. 이 오피스텔을 매도하고 아파트로 이사간다면 이 신혼부부는 양도소득세를 얼마나 부담해야 할까요?
남편이나 아내 명의로 소유한 부동산이 오피스텔 달랑 하나라면 한세대에 한 주택을 보유하고 있다고 판단하여 양도소득세가 비과세대상이 됩니다.
2017년 8월 3일 이후에 취득한 부동산은 2년 보유, 2년 거주를 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 세금은 오피스텔 양도세 계산기 를 이용해보세요.
2. 오피스텔 양도소득세 계산 – 임대사업자로 사용
서울에 7억원짜리 아파트를 보유하고 10년 넘게 거주한 A씨, 퇴직 후 오피스텔을 매수하여 주거임대사업자 등록을 마치고 월세를 받고 있습니다.
근데 A씨에게 7억원짜리 서울 아파트는 너무 비싸서 팔려고 했습니다. 오피스텔은 사업자를 내고 사업용으로 사용하고 내 집은 아파트 1채라고 생각하여 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한다고 생각했으니까요. 실제로는 어떨까요?
오피스텔에 임대사업자를 내서 임대수익을 내더라도 사실상 주거용으로 사용했기 때문에 주택으로 취급합니다.
잘못하면 월세 받은 것을 모두 양도소득세로 내야 할 판이 되었습니다. 그래서 오피스텔에 주택 임대사업자를 내고 받을 수 있는 기대 월세랑 보유주택을 처분하였을 때 양도세율이 얼마나 나오는지 미리 계산해 보는게 좋습니다.
하지만 기회가 날아간 것은 아닙니다. 양도소득세 부과기준은 양도일을 기준으로 합니다. 즉 잔금지급일을 양도일로 보기 때문에 잔금 지급 전에 오피스텔을 주거용이 아니게 만든다면 1세대 1주택이 되어 양도소득세 비과세 판정을 받을 수 있습니다.
그러면 주거용 오피스텔의 기준을 알아야겠죠?
[부동산] – 오피스텔 매매시 주의사항 4가지 [부동산] – 1가구 2주택이란 무엇이며 세금관련팁 알아보기 [부동산] – 토지 양도 소득세 계산방법과 절세방법 정리 [부동산] – 아파트 취등록세 자동계산 실제로 해보기3. 오피스텔 양도소득세 계산 – 주거용 오피스텔의 기준
주거용 오피스텔 기준은 아래와 같습니다.
임차인이 전입신고를 하면 주거용으로 판단. 전입신고라는게 그 곳에 거주한다는걸 신고하는 것입니다.
미성년자와 거주할 시에도 주택으로 간주함. 미성년자와 부모가 업무용 공간에서 생활한다는건 말이 안된다고 생각하는 모양입니다.
공과금에 대한 영수증도 판단의 기준이 됨. 주변의 같은 면적의 주거용 오피스텔의 공과금과 비교해서 주거용인지 업무용인지 판단하기도 합니다.
청약을 할 때는 오피스텔이 주택수에 포함되지 않는다는 말을 들어보신 분이 있을겁니다. 청약을 할 때는 오피스텔은 주택법의 적용을 받지 않습니다.
하지만 주택 임대사업자를 등록하면 주택으로 간주합니다. 꼭 알아두세요.
1가구 1주택이 아니라면 비과세를 적용받지 않기 때문에 양도소득세를 계산해야 합니다. 양도소득세 계산 방법은 아래 링크를 참고하세요.
[생활정보] – 1가구 2주택 양도 소득세 계산 법과 면제방법간단히 정리해 드리겠습니다. 오피스텔 양도소득세 계산은 오피스텔을 주거용으로 사용하느냐 업무용으로 사용하느냐에 따라 달라집니다. 주거용으로 사용한다면 1가구 1주택에 한해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
업무용으로 사용한다면 1가구 1주택을 벗어나기 때문에 양도소득세를 내야 합니다. 계산방법은 양도소득세 계산링크를 참고하세요.
여기까지 오피스텔 양도소득세 계산방법과 최대로 줄이는법에 대해 알아봤습니다.
업무용 오피스텔 양도소득세는?
요즘 아파트의 가격이 고공행진하는 이유로 상대적으로 주목받는 것이 있죠? 바로 오피스텔입니다.
오피스텔은 기본적으로 업무용으로 사용이 가능하나, 주거용으로도 사용이 가능합니다.
오피스텔을 업무용으로 사용하면 전입신고가 불가하기때문에 임차인분을 맞추기에 제한적일 수 있으나, 업무용 오피스텔의 경우에는 부가 가치세 환급이 가능하다는 큰 장점이 있습니다.
이를 위해 임대인은 매월 월세에 부가 가치세를 포함해서 받은 후에 부가가치세를 신고해야 한다는 것이 주거용 오피스텔과 큰 차이점으로 볼 수 있죠.
오피스텔 양도소득세 주거용 업무용 절세 방법 정리
오피스텔 양도소득세 핵심정리
오피스텔은 office와 hotel의 합성어로 처음에는 휴식을 취할 수 있는 공간을 갖춘 사무실로 주로 사용되었습니다. 그러나 요즘에는 업무용뿐만 아니라 주거용으로도 많이 분양되고 있는데요. 아무래도 교통이 편리하고 편의시설이 잘 갖춰진, 입지 조건이 좋은 곳에 들어서기 때문입니다. 하지만 용도에 따라 양도소득세율 차이가 있다는 점 알고 계셨나요? 간혹 주거용과 업무용에 대한 이해 부족으로 인해 잘 모르고 매수하였다가 추후 매도할 때 오피스텔 양도소득세 중과로 큰 손해를 보시는 경우가 종종 있더라고요. 따라서 보다 명확하게 정의하고 계산 및 절세 방법까지 알아두시는 게 좋습니다.
오피스텔 양도소득세 계산 및 절세 방법
우선 양도세 계산 위해서는 오피스텔 양도소득세 계산기를 이용하면 손쉽게 확인하실 수 있습니다. 이는 해당 칼럼을 통해 확인해 보시면 아실 텐데요. 이렇게 납부하는 양도세가 각기 다른 이유는 바로 양도소득세율 때문입니다. 아무래도 주거용과 업무용 따라 세금이 다르게 적용되어 어떤 용도로 취하느냐에 따라 달라지는 거라고 볼 수 있습니다.
주거용은 말 그대로 주거 목적을 지니고 있기 때문에 양도세 감면 혹은 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 전입신고도 당연히 가능한데요. 세금 적용에 있어서도 주택으로 적용됩니다만, 여기서 한 가지 주목하셔야 될 점은 바로 주거용 목적이 세금 절세 혜택 받기가 가장 좋은가?입니다.
오피스텔 취득세는 4.6%입니다. 그렇다 보니 업무용으로 생각할 수 있는 곳에 세입자가 입주하여 전입신고를 하고 주거용으로 사용하게 된다면 세금 부분에 있어 다르게 적용됩니다. 특히 취득한 부동산을 사무실로 사용한다고 업무용으로 신고해 놓고 실제로는 주거용으로 사용하고 있다고 판단되면 다주택자로 인정되어 세금 부담이 더욱 높아질 수밖에 없습니다.
대부분의 많은 분들이 자신이 소유하고 있던 주택을 팔면서 1가구 1주택 비과세 대상일 거라고 생각했다가 차후 거액의 세금을 납부하는 경우가 발생하기도 하는데요. 따라서 오피스텔 양도소득세 계산 방법 정확하게 파악하시는 것이 중요하겠죠. 이에 따른 보다 더 자세한 내용들은 해당 칼럼을 통해 확인 가능하며 부동산 관련 꿀팁 많이 정리되어 있으니 천천히 살펴보시길 바랍니다.
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